Является ли цена существенным условием договора купли-продажи

Цена — это сумма, которую покупатель платит за товар. Существенным называют условие, без согласования которого договор не считается заключенным. Поэтому вопрос о цене касается не только размера платежа. От ответа зависит, можно ли считать договор заключенным, если стороны вообще не записали, сколько покупатель должен заплатить. Для обычной продажи товара и для продажи недвижимости закон устанавливает разные правила.

Общее правило закреплено в ст. 485 ГК РФ: покупатель оплачивает товар по цене, предусмотренной договором. Однако эта же статья прямо допускает ситуацию, когда цена договором не предусмотрена и не может быть определена из его условий. Для такого случая предусмотрено определение цены по закону. Следовательно, по общему правилу отсутствие указанной суммы не препятствует заключению договора купли-продажи. Обязанность покупателя оплатить товар сохраняется.

Сначала нужно различить отсутствие конкретной суммы и отсутствие способа её определения. Например, договор может связывать цену с весом товара. По ст. 485 ГК РФ в этом случае учитывается вес нетто, то есть вес самого товара без упаковки, если договором не предусмотрено иное. Поэтому отсутствие готовой итоговой суммы ещё не говорит о том, что цену нельзя установить из согласованных условий. Она может быть результатом расчёта.

Отдельное правило ст. 485 ГК РФ относится к изменяемой цене. Стороны могут поставить её в зависимость от показателей, влияющих на стоимость товара, например себестоимости или затрат. Если при этом они не определили способ пересмотра, статья предусматривает расчёт по соотношению этих показателей на момент заключения договора и передачи товара. Это правило применяется с оговорками, указанными в самой статье. Оно касается изменения цены и не заменяет специальное требование к продаже недвижимости.

Для недвижимости ответ иной: цена является существенным условием. Статья 555 ГК РФ требует, чтобы договор предусматривал цену имущества. Согласовать её стороны должны письменно. Если такого условия нет, договор продажи недвижимости считается незаключенным. Применить вместо согласования общий порядок определения цены в этом случае нельзя: статья прямо исключает такую возможность. Поэтому переносить правило об обычном товаре на продажу недвижимости ошибочно.

При этом цена недвижимости не обязательно выражается только одной итоговой суммой. Статья 555 ГК РФ допускает цену за единицу площади или другого показателя размера: общая сумма определяется по фактическому размеру переданного имущества. Та же статья устанавливает, что цена здания или сооружения обычно включает цену соответствующей части земельного участка либо права на неё. Иное может предусматривать закон или договор. Для ответа на вопрос, всегда ли цена обязательна, нужно прежде всего установить, продаётся недвижимость или иной товар, а затем прочитать само условие о расчёте платежа.