Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Чтобы понять, считается ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью, нужно оценить, как собственник организовал получение дохода. По п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательство предполагает самостоятельность, собственный риск и направленность на систематическую прибыль. Пользование имуществом прямо названо среди источников такой прибыли. Значит, сдачу жилья оценивают по этим признакам: квартира как объект аренды не исключает предпринимательского характера деятельности.

Сначала определите цель сдачи. Для предпринимательской деятельности существенна направленность на систематическое получение прибыли от квартиры. Вопрос касается не только того, поступили ли деньги по конкретному договору, но и того, на что рассчитана деятельность собственника. Если он организует использование жилья ради повторяющегося извлечения прибыли, это соответствует признаку, закреплённому в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Связывать вывод лишь с фактом получения отдельного платежа было бы неверно: оценке подлежит деятельность в целом.

Далее учитываются самостоятельность и риск. Применительно к сдаче квартиры речь идёт о том, ведёт ли собственник деятельность по своему решению и принимает ли связанные с ней риски. Эти признаки рассматриваются вместе с целью систематического получения прибыли. Пункт 1 ст. 2 ГК РФ связывает понятие предпринимательства с их сочетанием, поэтому ответ не сводится к названию договора или к слову «аренда» в нём.

Если сдача квартиры имеет предпринимательский характер, возникает вопрос о регистрации. По общему правилу гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность без создания юридического лица после государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя — ИП. При этом для отдельных видов деятельности закон может предусматривать условия работы без такой регистрации. Это правило и исключение закреплены в п. 1 ст. 23 ГК РФ. Оценивая необходимость статуса ИП, нужно учитывать оба положения, а не переносить общее правило на любую сдачу жилья без учёта характера деятельности.

Отсутствие регистрации не позволяет исключить применение правил о предпринимательских обязательствах. Если гражданин ведёт предпринимательскую деятельность с нарушением требований о регистрации, в сделках, заключённых при её осуществлении, он не вправе ссылаться на то, что предпринимателем не является. Суд может применить к этим сделкам соответствующие правила ГК РФ — п. 4 ст. 23 ГК РФ.

Для собственника практический вывод такой: сначала сопоставьте фактический характер сдачи квартиры с признаками из ст. 2 ГК РФ, затем решайте вопрос о регистрации по ст. 23 ГК РФ. Обратная последовательность приводит к ошибке: отсутствие статуса ИП не определяет характер аренды. При споре о договоре значение имеют и способ ведения деятельности, и соблюдение требований к её осуществлению.