В каких случаях отказ в регистрации правомерен

Чтобы понять, правомерен ли отказ в регистрации, начните с причины приостановления. Отказ допускается, когда препятствие, предусмотренное законом, сохранилось к окончанию срока приостановления. Решение принимает государственный регистратор прав. Значит, оценивать нужно не только замечание к документам, но и то, было ли оно устранено вовремя — ч. 1 ст. 27 О государственной регистрации недвижимости.

Если заявление подало ненадлежащее лицо, отсутствуют необходимые документы либо их форма или содержание не отвечают требованиям законодательства, регистрация приостанавливается. Для заявителя это повод установить, что именно мешает оформлению права: кто обратился, какого документа недостаёт или что нужно исправить. Эти основания предусмотрены п. 2, 5 и 7 ч. 1 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

Причина может относиться к самому праву или сделке. Например, заявленное право противоречит уже зарегистрированному, сделка признана судом недействительной либо является ничтожной, то есть недействительной независимо от признания судом. Отдельное основание касается отсутствия обязательного согласия на сделку, когда закон связывает с этим её ничтожность. Исправление оформления документов не устраняет такой спор о правовом основании — п. 3, 12, 13 и 15 ч. 1 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

При оформлении земельного участка препятствием может стать пересечение его границ с другим участком, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. При этом нужно учитывать предусмотренные законом исключения. Для регистрации здания, сооружения или объекта незавершённого строительства имеет значение наличие в реестре сведений о границах участка под ним. Исключение касается заявления в связи с прекращением существования такого объекта — п. 20 и 21.2 ч. 1 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

Сколько времени есть на устранение причины, зависит от основания приостановления. Общий предел составляет три месяца, если для соответствующего случая не установлено иное. Например, при судебном споре о правах на имущество, являющееся предметом ипотеки, или об обращении взыскания на него регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения спора судом — ч. 2 и 5 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

Если препятствие устранено, сопоставьте дату поступления подтверждающих документов с дальнейшими действиями регистратора. Течение срока регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней после получения этих документов органом регистрации прав. Продолжается оставшаяся часть срока, а не начинается новый полный срок — ч. 10 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

При судебном оспаривании существенна формулировка решения. Если суд признал отказ незаконным и указал на необходимость регистрации, новое заявление подавать не требуется. Основанием служат поступившее в орган регистрации прав судебное решение и документы реестрового дела. В течение трёх рабочих дней после поступления решения регистратор обязан уведомить заявителя о его получении и сроке окончания регистрации — ч. 2 ст. 27 О государственной регистрации недвижимости.