Сколько раз можно получить налоговый вычет за недвижимость

На вопрос, сколько раз можно воспользоваться имущественным вычетом, нельзя ответить простым подсчётом купленных квартир. Статья 220 НК РФ разделяет расходы на приобретение жилья и расходы на уплату процентов по целевому кредиту. Для каждого из этих вычетов предусмотрено своё ограничение. Сначала нужно установить, какие именно расходы уже были учтены: стоимость жилья, проценты или обе категории. От этого зависит возможность использовать оставшуюся часть вычета.

Пункт 11 ст. 220 НК РФ запрещает повторное предоставление вычетов на приобретение жилья и погашение кредитных процентов. При новой покупке можно использовать только неиспользованный остаток вычета на приобретение жилья. Продажа прежней квартиры и покупка следующей не создают новый лимит расходов. Если расходы на покупку уже учтены в предельном размере, стоимость другого жилья нельзя заявить как ещё один такой же вычет.

Вместе с тем подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ допускает учёт расходов на один или несколько объектов. Если вычет использован не полностью, остаток разрешено направить на последующее строительство либо приобретение подходящего жилья. Здесь продолжается использование первоначального права. Запрет повторного предоставления не отменяет прямо предусмотренную законом возможность добрать остаток. При следующей покупке можно учесть неиспользованный остаток вычета, даже если вы уже обращались за ним раньше.

Предел расходов на приобретение по указанной норме составляет 2 000 000 рублей. Это размер расходов, принимаемых к вычету, а не сумма денег, которую обязательно вернут покупателю. Для ответа о следующей квартире нужно сопоставить применимый предел и уже использованный размер вычета. Если часть лимита осталась, значение имеют расходы на новый объект, которые могут быть учтены в пределах этой части.

Отдельное условие касается самого предельного размера. Подпункт 1 п. 3 ст. 220 НК РФ связывает его с налоговым периодом, когда впервые возникло право на вычет, после предоставления которого образовался переносимый остаток. При разборе прежней покупки существенны и размер использованного вычета, и момент возникновения права. Одна лишь нынешняя стоимость следующей квартиры не показывает, какой остаток доступен конкретному покупателю.

Не всякая недвижимость подходит для такого использования остатка. Подпункт 3 п. 1 ст. 220 НК РФ называет жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них и определённые земельные участки на территории Российской Федерации. Для участка под индивидуальное жилищное строительство подп. 2 п. 3 этой статьи связывает возникновение права с регистрацией собственности на расположенный на нём жилой дом. Само приобретение участка ещё не заменяет это условие.

При покупке готового объекта право по общему правилу возникает с государственной регистрации собственности согласно подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ. Для квартиры или комнаты в строящемся доме действует подп. 2.1 п. 3: право связано с передачей объекта и его принятием по передаточному акту или иному документу о передаче. Однако для обращения за таким вычетом покупателю нужно дождаться регистрации своего права собственности. Это помогает определить, возникло ли право по следующему объекту.

Для процентов действует другой подход. Пункт 4 ст. 220 НК РФ ограничивает вычет фактически уплаченными процентами в пределах 3 000 000 рублей и разрешает его только для одного объекта недвижимости. Правило об использовании остатка расходов на покупку нескольких объектов нельзя автоматически применять к процентам. Неиспользованный остаток вычета по процентам на другую квартиру перенести нельзя.

Нужно также различать стоимость недвижимости и платежи по кредиту. Подпункт 4 п. 1 ст. 220 НК РФ говорит именно о процентах по целевым займам и кредитам, фактически направленным на перечисленные в норме строительство или приобретение. Пункт 4 требует подтверждения уплаты процентов. Размер всего кредита не равен расходам по процентам, а наличие кредитного договора ещё не подтверждает, сколько процентов действительно уплачено.

Если жильё приобреталось за собственные средства в собственность несовершеннолетнего ребёнка, значение имеет п. 6 ст. 220 НК РФ. Он предусматривает право родителей и других названных в нём лиц на вычеты с учётом установленных ограничений. Такое оформление покупки нельзя считать основанием для нового неограниченного вычета у родителя. При оценке следующего приобретения нужно учитывать уже использованные им расходы.

Практический ответ строится вокруг остатка, а не количества сделок: какие расходы учтены ранее, какой предел к ним относится и допускается ли использование остатка для нового объекта. По расходам на приобретение нескольких объектов такая возможность прямо предусмотрена п. 3 ст. 220 НК РФ. По процентам п. 4 той же статьи сохраняет привязку к единственному объекту. Эти различия позволяют оценить следующую покупку без ошибочного ожидания нового полного лимита.