Сколько раз можно получить налоговый вычет за квартиру

Число купленных квартир и число предоставленных вычетов — разные вещи. Если вы хотите понять, сколько раз можно вернуть налог за квартиру, сначала нужно выяснить, использован ли вычет полностью или осталась его часть. Пункт 11 ст. 220 НК РФ запрещает повторное предоставление вычета на приобретение жилья. Однако подп. 1 п. 3 той же статьи прямо разрешает учитывать расходы на один или несколько объектов. После первой покупки можно обратиться за вычетом на другое жильё в пределах неиспользованного остатка.

Вычет на покупку означает учёт фактически понесённых расходов при определении налоговой базы. Налоговая база — сумма, от которой рассчитывается налог. В подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ для расходов установлен предел 2 000 000 рублей. Это размер расходов, принимаемых для вычета, а не сумма денег, которую перечислят покупателю. Смешение этих величин приводит к ошибочному ожиданию, что после каждой сделки можно заново получить весь лимит. Цена очередной квартиры сама по себе такой возможности не создаёт.

Если при первой покупке для вычета учтены расходы меньше предельной суммы, неиспользованная часть может пригодиться при следующем приобретении. Закон называет её остатком имущественного налогового вычета. Его разрешено учитывать в дальнейшем до полного использования. Речь идёт о продолжении использования доступной суммы расходов, а не о восстановлении уже израсходованной части. При покупке другой квартиры нужно сопоставлять новые расходы с остатком, а не считать каждую сделку самостоятельным основанием для полного вычета. Такое правило предусмотрено подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Когда предел расходов уже использован полностью, переносить на следующую покупку нечего. Даже если новая квартира дороже предыдущей, сама разница в цене не увеличивает исчерпанный вычет. Здесь действует запрет п. 11 ст. 220 НК РФ. Он относится к повторному предоставлению права, а разрешение учитывать несколько объектов помогает только при наличии остатка. Для покупателя практическое различие состоит в истории использования вычета: имеет значение, какая часть расходов уже была принята, а не только сколько квартир находится в собственности.

Размер остатка связан и с моментом возникновения права. Подпункт 1 п. 3 ст. 220 НК РФ указывает, что предельная сумма определяется по размеру, действовавшему в налоговом периоде первого возникновения права на вычет, при предоставлении которого образовался переносимый остаток. К прежней покупке нужно применять предел с учётом этого правила. Сначала устанавливают, когда возникло соответствующее право, затем соотносят применимый предел с уже использованной суммой. При каждой следующей покупке остаток рассчитывают по тому же пределу с учётом уже использованной суммы.

Расходы на покупку и расходы на погашение процентов по целевому кредиту обозначены в законе отдельно: это подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Запрет повторного предоставления в п. 11 охватывает оба вычета. Но положение об остатке расходов на приобретение расположено в п. 3 и относится к вычету на покупку. Остаток по стоимости квартиры можно использовать для расходов на приобретение другого жилья; возможность вычета по процентам нужно проверять отдельно. При обсуждении возврата нужно сразу уточнять, какие именно расходы вы хотите учесть.

Право на учёт расходов подтверждается документами. Для приобретённой квартиры подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает договор и документы об оплате. Если квартира приобреталась в строящемся доме, названы договор участия в долевом строительстве и подписанный сторонами документ о передаче. Эти бумаги позволяют связать расходы с конкретным объектом. При использовании остатка это особенно существенно: стоимость новой покупки нельзя просто прибавить к прежним расходам без учёта того, какая их часть уже использована для вычета.

Для квартиры в строящемся доме есть отдельное правило о возникновении права. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ оно связано с передачей объекта застройщиком и принятием его участником строительства по подписанному документу. Возможность обращения за таким вычетом закон связывает с последующей государственной регистрацией права собственности на квартиру. Это условие относится к моменту обращения и не создаёт дополнительного лимита для следующей квартиры. Если покупка совершается супругами в совместную собственность в период брака, подп. 6 п. 3 предусматривает также заявление о распределении понесённых расходов. При этом распределяются фактические расходы с учётом установленных законом ограничений.