Сколько процентов можно вернуть с помощью имущественного налогового вычета

Чтобы определить, какой процент даёт имущественный вычет, сначала разграничьте расходы на жильё и налог к возврату. Вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база: доход, с которого рассчитывают НДФЛ. Деньги к возврату — результат уменьшения налога. Расходы на приобретение и строительство жилья учитываются по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, а налоговая ставка определяется по ст. 224 НК РФ.

Если к доходу применяется ставка 13 процентов, уменьшение базы за счёт вычета даёт возврат по этой ставке. Но считать 13 процентов универсальным ответом для любого покупателя неправильно. По п. 1 ст. 224 НК РФ при сумме соответствующих налоговых баз за год до 2,4 миллиона рублей включительно действует ставка 13 процентов. Дальше шкала повышается: для превышения установленных порогов предусмотрены ставки 15, 18, 20 и 22 процента.

При высоком доходе нужно сравнить налог до применения вычета и после него. Повышенная ставка относится к части базы сверх соответствующего порога, а не автоматически ко всему доходу. Если уменьшение базы затрагивает разные ступени шкалы, расчёт возврата учитывает это распределение. Умножать всю стоимость квартиры на наибольшую ставку из ст. 224 НК РФ нельзя: сначала определяется сумма расходов, принимаемая к вычету по ст. 220 НК РФ.

Проценты, уплаченные по целевому жилищному кредиту, учитывают отдельно от расходов на покупку. Здесь слово «проценты» обозначает плату по кредиту, а не ставку возврата налога. По п. 4 ст. 220 НК РФ вычет предоставляется по фактически уплаченным процентам в пределах 3 000 000 рублей и только по одному объекту недвижимости. Этот предел относится к расходам для вычета, а не к сумме перечисляемого возврата.

Перед расчётом исключите расходы, покрытые средствами работодателя, иных лиц, материнского капитала или бюджетными выплатами. В этой части вычет на покупку и кредитные проценты не предоставляется. Если продавец и покупатель жилья являются взаимозависимыми физическими лицами, воспользоваться этими вычетами покупатель не вправе по п. 5 ст. 220 НК РФ. Такие ограничения меняют сумму принимаемых расходов, даже если ставка налога известна.

Для приобретённого жилья право на вычет обычно возникает с государственной регистрации собственности. При покупке квартиры в строящемся доме право связано с передачей объекта по акту, а обратиться за вычетом можно после регистрации собственности — подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если использовать весь вычет за год не получилось, остаток расходов на приобретение жилья и уплаченные кредитные проценты переносится на последующие налоговые периоды до полного использования по п. 9 ст. 220 НК РФ. Поэтому процент возврата и возможность получить всю сумму за один год — разные вопросы. Для получения вычета через декларацию её подают в налоговые органы после окончания налогового периода по п. 7 ст. 220 НК РФ.