Нужно ли уведомление о строительстве частного дома, гаража или бани, в том числе в СНТ

Уведомление о строительстве частного дома подают по ст. 51.1 ГрК РФ. Речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства, сокращенно ИЖС, или садовом доме. Закон связывает обязанность с видом объекта: застройщик сообщает о планируемом строительстве либо реконструкции такого дома. Поэтому сначала нужно определить, что именно предполагается построить. Название в бытовом разговоре не заменяет сведения о назначении объекта и разрешенном использовании земли. Для жилого дома и отдельно стоящей хозяйственной постройки нельзя автоматически применять одинаковый порядок.

Для дома на садовом земельном участке в СНТ уведомление также предусмотрено ст. 51.1 ГрК РФ. СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Само нахождение участка в товариществе не исключает применение этой статьи: в ней прямо назван садовый дом. Если планируется жилой дом, применяется правило об объекте ИЖС. При подготовке уведомления имеют значение вид разрешенного использования участка, назначение будущего здания и его параметры. В частности, сообщают об отступах от границ участка. Это сведения о расстоянии между планируемым домом и границами земли, на которой его размещают.

Откуда возникает сомнение, нужно ли уведомление о строительстве дома? Пункт 1 части 17 ст. 51 ГрК РФ освобождает от получения разрешения строительство и реконструкцию жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке. Но разрешение на строительство и уведомление о планируемом строительстве — разные процедуры. Освобождение от первой не означает освобождения от второй. Для дома нужно учитывать одновременно обе нормы: отсутствие обязанности получать разрешение по ст. 51 и обязанность направить уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ.

Для гаража правило иное. Пункт 1 части 17 ст. 51 ГрК РФ предусматривает строительство и реконструкцию без разрешения на участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Чтобы строить гараж без разрешения, проверьте, что участок предоставлен вам как физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством. Уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ адресовано строительству жилого или садового дома. Самостоятельный гараж не становится таким домом только потому, что его строят рядом с жильем. Вместе с тем освобождение от разрешения не отвечает на вопрос, допускается ли выбранное использование конкретного участка.

Баню нужно рассматривать с учетом ее назначения. Если на садовом участке это хозяйственная постройка, применяется положение об освобождении от разрешения из пункта 1 части 17 ст. 51 ГрК РФ. Уведомительный порядок для жилого или садового дома на такую баню не распространяется. Однако одного слова «баня» недостаточно, чтобы отнести к хозяйственным постройкам любой задуманный объект. Если фактически планируется жилой или садовый дом, исходить нужно из этого назначения. Правило о хозяйственной постройке не служит основанием исключить дом из уведомительного порядка.

В уведомлении о доме указывают планируемые параметры и то, что здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Способы подачи перечислены в части 1 ст. 51.1 ГрК РФ: личное обращение в уполномоченный орган, обращение через многофункциональный центр, почтовое отправление с уведомлением о вручении или единый портал государственных и муниципальных услуг. Если документы направляет представитель, предусмотрен документ о его полномочиях. Подтверждением соответствия параметров и допустимости размещения дома служит запись в реестре уведомлений о планируемом строительстве объектов ИЖС, как установлено частью 6.1 этой статьи.

Уведомление не устраняет ограничения использования земли. Часть 10 ст. 51.1 ГрК РФ предусматривает уведомление о несоответствии, когда параметры дома расходятся с установленными требованиями, размещение запрещено видом разрешенного использования или ограничениями либо у подавшего уведомление нет прав на участок. Для исторического поселения предусмотрено также основание, связанное с внешним обликом дома. По части 11 той же статьи орган обязан изложить все основания несоответствия. Поэтому в полученном ответе нужно смотреть, какое именно препятствие названо: параметры здания, использование земли, права застройщика или архитектурное решение. Это позволяет соотнести замечания с планируемым объектом, а не считать любой ответ общим запретом на строительство.

Особый порядок для исторического поселения описан в частях 8 и 9 ст. 51.1 ГрК РФ. Если в уведомлении не указано типовое архитектурное решение, описание внешнего облика дома направляют в орган охраны объектов культурного наследия. Он рассматривает соответствие описания предмету охраны поселения и требованиям к архитектурным решениям.