Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости

При вопросе о продаже квартиры сначала нужно уточнить: речь идёт об общем имуществе супругов? Статья 35 СК РФ регулирует именно распоряжение таким имуществом. Поэтому ответ о необходимости согласия относится к продаже общей недвижимости одним из супругов. Само по себе слово «квартира» ещё не объясняет, какие права на неё есть у мужа и жены. Правила определения принадлежности имущества в этой статье не приведены.

В п. 1 ст. 35 СК РФ закреплено обоюдное согласие на распоряжение общим имуществом. Это означает, что решение о продаже общей квартиры касается обоих супругов, хотя сделку заключает один из них. Согласие мужа и согласие жены имеют одинаковое значение: закон не ставит требование в зависимость от того, кто из супругов выступает продавцом.

Для обычного распоряжения общим имуществом п. 2 ст. 35 СК РФ предусматривает предположение о согласии другого супруга. Однако продажу общей недвижимости нельзя обосновать только этим правилом. В п. 3 той же статьи отдельно названы сделки с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Для них требуется согласие, удостоверенное нотариально. Иными словами, устного одобрения продажи для выполнения этого требования недостаточно.

Поэтому, если муж собирается продать общую квартиру без согласия супруги, ответ связан не с тем, кто ведёт переговоры с покупателем. Значение имеет требуемая законом форма согласия жены. Равным образом жена при продаже общей квартиры должна получить нотариальное согласие мужа. Простое предположение, что супруг не возражает, не заменяет такого оформления по п. 3 ст. 35 СК РФ.

При продаже общего земельного участка действует то же основание: п. 3 ст. 35 СК РФ связывает требование с регистрацией прав на имущество. Для продажи общего участка одним супругом нужно нотариально удостоверенное согласие другого. Поэтому перед продажей земли, как и квартиры, обратитесь к нотариусу для оформления согласия супруга.

Если нотариального согласия не было, п. 3 ст. 35 СК РФ даёт супругу право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Продажа не становится недействительной автоматически от одного заявления о несогласии. Норма предусматривает судебное оспаривание и устанавливает срок: в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке.

Нельзя также смешивать основания оспаривания из разных пунктов статьи. В п. 2 ст. 35 СК РФ говорится о доказанности того, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга. В п. 3 отдельно описана ситуация, когда не получено обязательное нотариальное согласие. Для вопроса о продаже общей недвижимости нужно учитывать именно это специальное требование.