Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Вопрос о согласии супруга на покупку недвижимости начинается с того, чем распоряжается покупатель. При покупке квартиры за общие деньги он использует имущество, которым супруги должны распоряжаться по взаимному согласию. Это правило п. 1 ст. 35 СК РФ. Однако взаимное согласие не означает, что перед каждой покупкой обязательно оформлять отдельное нотариальное разрешение. Закон различает саму договорённость супругов и способ её подтверждения для определённых сделок. Так что ответ «на любую квартиру нужно согласие у нотариуса» был бы слишком широким.

Для распоряжения общими средствами в п. 2 ст. 35 СК РФ установлено предположение о согласии второго супруга. Это означает, что супруг, который заключает сделку, считается действующим с его согласия. Если покупка подпадает под это правило и оснований применять п. 3 нет, отдельного нотариального документа статья не требует. Можно ли купить квартиру без согласия супруга в таком случае? Без отдельно оформленного согласия — можно. Но из этого не следует, что закон разрешает свободно игнорировать прямо выраженное несогласие мужа или жены на расходование общих денег.

Нотариальная форма согласия предусмотрена п. 3 ст. 35 СК РФ. В нём названы сделки по распоряжению имуществом, права на которое регистрируются, сделки с обязательной нотариальной формой и сделки, которые сами подлежат обязательной государственной регистрации. Когда к покупке относится требование об обязательной нотариальной форме или регистрации самой сделки, согласие другого супруга оформляют нотариально. Простого объяснения покупателя, что супруг не возражает, для выполнения такого требования недостаточно. Здесь закон предусматривает определённый способ удостоверить согласие, а не только наличие устной договорённости в семье.

При этом приобретение квартиры и распоряжение уже принадлежащей супругам квартирой нельзя смешивать. В случае покупки за общие деньги покупатель распоряжается средствами, которые передаёт за жильё. Само слово «недвижимость» в договоре ещё не объясняет, какое именно основание из п. 3 ст. 35 СК РФ применяется к покупателю. Регистрация права на приобретаемое жильё и обязательная государственная регистрация сделки — разные условия. Чтобы понять, требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости именно в нотариальной форме, нужно соотнести требования к сделке с перечисленными в статье случаями.

Есть разница и между отсутствием документа и отсутствием согласия по существу. Например, супруги договорились потратить общие средства на квартиру, но отдельную бумагу не подписывали. В случаях п. 2 ст. 35 СК РФ отдельный документ не нужен: согласие супруга предполагается; нотариально оформить его необходимо в случаях п. 3. Другая ситуация — супруг открыто выступал против покупки, а покупатель всё равно заключил договор. Тогда значение имеют условия оспаривания сделки, включая осведомлённость другой стороны о таком несогласии. Отсутствие подписи супруга само по себе этих условий не заменяет.

По п. 2 ст. 35 СК РФ признать сделку недействительной из-за несогласия другого супруга можно по его требованию. Причём нужно доказать, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии. Применительно к покупке это означает, что спор касается не только отношений между супругами, но и того, что было известно стороне, заключившей договор с покупателем. Чтобы оспорить покупку, супругу нужно обратиться в суд: одного утверждения «я разрешения не давал» недостаточно. В статье предусмотрены дополнительные условия, которые должны быть доказаны в суде.

Для сделки, на которую распространяется п. 3 ст. 35 СК РФ, предусмотрено отдельное последствие отсутствия нотариального согласия. Супруг вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Из-за этого отсутствие обязательного согласия нельзя считать простой формальностью. Вместе с тем право обратиться с требованием не означает, что договор автоматически перестал действовать или что решение суда заранее известно. При оценке покупки нужно сначала определить, какой пункт статьи регулирует согласие на неё.

Практический смысл согласия — выразить общую волю супругов относительно использования их имущества. Если речь только об обычном расходовании общих денег по правилу п. 2 ст. 35 СК РФ, согласие предполагается. Если же покупка относится к предусмотренным п. 3 случаям, нужна нотариальная форма. При этом разрешение супруга на покупку квартиры нельзя оценивать только по названию объекта или наличию брака: ответ связан с тем, каким требованиям подчинена сама сделка. Это позволяет отделить семейную договорённость о покупке от установленной законом обязанности оформить согласие у нотариуса.