Нужно ли нотариальное удостоверение сделок с долями

Если вы продаёте принадлежащую вам долю в квартире, начните с состава участников договора. Для отчуждения доли, то есть её передачи другому лицу, действует правило о нотариальном удостоверении. Оно касается и договоров ипотеки долей. Исключения нужно соотнести с вашей сделкой до подписания договора — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, действует исключение из этого требования. Это относится и к ипотеке, если все участники закладывают свои доли по одной сделке. Например, для собственников, которые вместе продают квартиру целиком, имеет значение именно участие всех владельцев долей в общем договоре. Продажа вашей отдельной доли при сохранении долей остальных владельцев под такое исключение не подходит — п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Если долю передают в ипотеку кредитной организации, предусмотрено ещё одно исключение. Здесь основание связано с тем, с кем заключают договор ипотеки. Условие об участии всех собственников в одной сделке для этого исключения не указано: договоры с кредитными организациями выделены отдельно — п. 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Для других объектов и оснований передачи долей тоже есть специальные случаи. К ним относятся сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда, отчуждение долей сельскохозяйственных земель с предусмотренным законом режимом оборота, а также отчуждение при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Отдельное исключение касается договора о переходе права на жилое помещение по закону о статусе столицы. Каждое из этих оснований имеет собственные условия — пп. 2–4, 6 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Даже при наличии исключения посмотрите, какую форму согласовали стороны. Если они договорились о нотариальном удостоверении, оно обязательно и для сделки, которую закон разрешает совершить без него. Нотариус проверяет законность договора, включая право каждой стороны его заключить. Это содержание удостоверения, а не просто заверение подписей — пп. 1, 2 ст. 163 ГК РФ ч.1.

Отсутствие обязательного удостоверения влечёт ничтожность сделки: договор недействителен из-за нарушения требуемой формы. Такое последствие связано как с требованием закона, так и с соглашением сторон о нотариальной форме — п. 3 ст. 163 ГК РФ ч.1.

Если продажа доли постороннему лицу оформляется в простой письменной форме, для регистрации понадобятся документы об извещении остальных собственников с ценой и условиями продажи либо об их отказе от преимущественной покупки. При надлежаще оформленных отказах подтверждать извещение не требуется. Для доли в жилом помещении заменить письменное извещение публикацией на официальном сайте нельзя — ч. 4, 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.