На что обратить внимание при покупке дома

Решая, на что обратить внимание при покупке дома, разделите проверку на несколько вопросов. Кто вправе продавать здание? Какие права перейдут на землю? Допускалось ли строительство такого дома? Какое состояние недвижимости обещает договор? Ответ на один вопрос не заменяет остальные. Например, сведения о зарегистрированном праве не описывают все условия пользования чужим участком, а хорошее впечатление от осмотра не объясняет юридическую судьбу земли. Для каждого вопроса нужен свой документ и своё сопоставление.

Начните со сведений Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. По ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости общедоступная выписка содержит описание объекта, зарегистрированные права, ограничения и обременения. Обременение означает, что у недвижимости есть юридическая нагрузка, которую нужно учитывать при покупке. Сопоставьте описание в выписке с тем домом, который предлагает продавец. Если документы описывают другой объект, сначала выясните причину расхождения, чтобы предмет будущей сделки был понятен.

Читайте выписку дальше строки о праве собственности. Часть 7 ст. 62 предусматривает сведения о притязаниях на объект, заявленных в суде требованиях, возражениях против зарегистрированного права и поступивших заявлениях о регистрации. Для покупателя это разные сигналы: спор о доме и ещё не рассмотренное заявление не означают одно и то же. Уточните, к чему относится каждая запись. В выписке также предусмотрены сведения о признании жилого дома непригодным для проживания.

Не рассчитывайте получить все сведения о владельце из открытого доступа. Часть 1.1 ст. 62 исключает из размещаемых сведений информацию о правообладателях, включая персональные данные. Если имя продавца отсутствует в открытых сведениях, запросите у него документы, подтверждающие право собственности. Сопоставляйте доступные сведения реестра с документами, которые он предъявляет в подтверждение своего права. Закон допускает предоставление сведений как электронным документом, так и на бумаге.

Далее выясните, принадлежит ли продавцу участок. По ст. 552 ГК РФ вместе с правом собственности на здание покупателю передаются права на землю, занятую недвижимостью и необходимую для её использования. Если участок принадлежит продавцу, речь по общему правилу идёт о переходе права собственности на соответствующую землю. Уточните предложение купить дом и в части участка: какие права есть сейчас и какие покупатель приобретает вместе со зданием.

Если земля чужая, покупка дома не превращает покупателя в её собственника. Пункт 3 ст. 552 ГК РФ допускает продажу здания без согласия собственника участка, когда этому не противоречат установленные законом или договором условия пользования землёй. Покупатель получает пользование соответствующим участком на условиях продавца. Запросите документ, из которого эти условия следуют, и прочитайте его применительно к использованию дома. Обещание продавца о возможности пользоваться землёй не раскрывает содержания такого документа.

Отдельный вопрос — признаки самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ. Они могут быть связаны с тем, как предоставлен участок, допускает ли его разрешённое использование строительство такого объекта, получены ли необходимые согласования и разрешения, соблюдены ли строительные требования. При этом статья связывает оценку с требованиями, действовавшими в указанные в ней моменты. Само отсутствие какого-либо документа ещё не позволяет без выяснения этих условий назвать дом самовольным.

Однако установленную самовольность нельзя считать обычным недостатком отделки. По п. 2 ст. 222 ГК РФ построивший такой объект не приобретает на него собственность и не вправе его продавать. Использовать самовольную постройку также нельзя. При этом объяснение, что покупатель после сделки сам оформит дом, не заменяет подтверждения права продавца и законности строительства. У дома с таким статусом возможны последствия в виде сноса либо приведения в соответствие с требованиями.

Возможность признать право на самовольную постройку тоже ограничена. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ требует одновременного соблюдения условий: подходящих прав на участок, соответствия постройки требованиям и отсутствия нарушения чужих прав или угрозы жизни и здоровью. Обещание будущего оформления не подтверждает выполнения этих условий.

Наконец, прочитайте условия о качестве дома. Статья 557 ГК РФ касается недвижимости, которая при передаче не соответствует договору по качеству. Сопоставьте описание состояния дома в проекте договора с результатами осмотра, а замеченные расхождения обсудите до подписания. Чем яснее стороны описали обещанное качество, тем понятнее, что именно нужно сравнивать с переданным объектом. Эта статья прямо исключает требование заменить некачественную недвижимость другой. Не стройте решение о покупке на ожидании такой замены.