Можно ли заставить собственника продать квартиру

Если собственник отказывается продавать квартиру, ваше намерение приобрести её не позволяет требовать передачи жилья против его воли. То же относится к желанию совладельца продать всю квартиру: его интерес в общей продаже не становится основанием для принудительного прекращения чужого права. Статья 235 ГК РФ связывает принудительное изъятие имущества с предусмотренными законом основаниями. Поэтому сначала нужно определить, какое именно основание относится к спору, а не обсуждать только выгодность предложенной цены.

Иная ситуация возникает, когда квартира принадлежит нескольким лицам в долях. Доля означает участие в праве на общее имущество; вопрос о её выделе отличается от требования продать всю квартиру. Участники могут договориться о разделе. Если соглашения о способе и условиях раздела либо выдела нет, участник вправе потребовать через суд выдела своей доли в натуре — получения соответствующей части имущества. Такой путь предусмотрен п. 1–3 ст. 252 ГК РФ.

Когда выдел запрещён законом или причинит несоразмерный ущерб общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право получить от остальных участников стоимость своей доли. Это правило п. 3 ст. 252 ГК РФ относится к положению человека, который хочет выделиться. Его следует отличать от ситуации, когда остальные владельцы намерены прекратить право несогласного совладельца и предлагают ему деньги вместо сохранения доли.

Если вы хотите выкупить долю у человека, который против этого, ориентиром служит п. 4 ст. 252 ГК РФ. Обычно компенсация вместо выдела допускается с согласия получателя. Суд может обойтись без такого согласия при одновременном наличии трёх условий: доля незначительна, реально выделить её невозможно, а её владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Проверять нужно все условия вместе. Спор о размере доли не решает вопрос об интересе человека в пользовании квартирой.

Для владельца доли, который возражает против выкупа, практический вопрос состоит в том, какие из этих условий он оспаривает. Если жильё ему нужно и он заинтересован в его использовании, это относится к условию о существенном интересе. Если обсуждается возможность выдела, спор касается другого условия. Свою позицию полезно выстраивать по каждому из них, поскольку п. 4 ст. 252 ГК РФ связывает выплату без согласия именно с их сочетанием.

Прекращение права на долю связано с получением компенсации: так определяет момент утраты права п. 5 ст. 252 ГК РФ. Следовательно, требование освободить право для остальных участников следует рассматривать вместе с вопросом выплаты. Это механизм разрешения спора о долевой собственности. Переносить его на требование покупателя заставить единственного владельца продать ему всю квартиру нельзя: для принудительного изъятия действует правило ст. 235 ГК РФ.