Можно ли заключить договор субаренды

Если вы арендуете имущество и хотите передать его другому пользователю, заключить договор субаренды допускается с согласия арендодателя. Субаренда, или поднаем, позволяет арендатору предоставить уже арендованное имущество следующему пользователю. Право на такую передачу закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ с оговоркой об иных правилах Кодекса, другого закона или иных правовых актов.

Сначала обратитесь к условиям своей аренды. Для решения о субаренде имеют значение согласие арендодателя, срок договора и допустимое использование имущества. Обсуждая передачу с будущим субарендатором, учитывайте эти ограничения вместе: разрешение передать имущество не позволяет продлить основную аренду или изменить согласованный порядок пользования. Основание для такого подхода — п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ.

Договориться с будущим пользователем нужно о сроке, который не выходит за пределы договора аренды. Если вы рассчитываете передать имущество надолго, соотнесите предполагаемую дату окончания субаренды с окончанием своей аренды. Установить для субарендатора более длительный срок договором нельзя: это прямо запрещает п. 2 ст. 615 ГК РФ. Согласие арендодателя на передачу имущества этого ограничения не снимает.

После передачи имущества вы сохраняете ответственность перед арендодателем по договору аренды. Для арендатора это означает, что участие нового пользователя не освобождает его от исполнения своих обязательств перед первоначальным контрагентом. При согласовании субаренды нужно учитывать собственные обязанности по основной аренде и то, как будет использоваться имущество. Ответственность арендатора при субаренде сохраняется по п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Субаренду следует отличать от перенайма. При субаренде имущество предоставляют в пользование, а при перенайме другому лицу передают права и обязанности по договору аренды. Для перенайма п. 2 ст. 615 ГК РФ делает исключение из правила о сохранении ответственности арендатора. Выбирайте договор исходя из того, хотите ли вы предоставить имущество пользователю или передать ему свою договорную позицию.

Отдельно согласуйте, для каких целей передается имущество. Пользоваться им нужно по условиям аренды, а когда они не определены — по назначению имущества. Например, обсуждая с субарендатором предполагаемое использование, сверяйте его с разрешенным по основной аренде. Если использование нарушает условия договора или назначение имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков — п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ.

При подготовке условий субаренды учитывайте и общие правила об аренде: они применяются к этому договору, если закон или иные правовые акты не устанавливают исключений. Практически это связывает будущую сделку с двумя вопросами: что допускает ваша аренда и какие правила действуют для передачи имущества следующему пользователю. Такое применение правил аренды предусмотрено п. 2 ст. 615 ГК РФ.