Можно ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире

При выкупе доли в квартире с ипотекой сначала стоит определить, какое имущество будет залогом. Покупка доли и передача имущества в обеспечение кредита — разные стороны сделки. Для залога доли есть прямое разрешение: участник общей долевой собственности может заложить принадлежащую ему долю. Согласовывать такой залог с остальными владельцами квартиры не требуется — п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

Дают ли ипотеку на долю в квартире в вашем случае, нужно согласовать с банком. Право собственника передать долю в залог позволяет обсуждать такое обеспечение кредита, но не означает обещания выдать деньги на её выкуп. В разговоре о покупке уточните предмет будущего залога: отдельная доля или имущество в совместной собственности. Правила о согласии владельцев для этих вариантов различаются — п. 1 и 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

Если речь идёт именно о вашей доле в праве общей собственности, другие собственники не должны давать согласие на её ипотеку. Это касается распоряжения своей долей как залогом. Не следует переносить такое разрешение на всю квартиру: право заложить свою долю относится к принадлежащей вам части права, а не к долям остальных владельцев. Основание для такого разграничения — п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

При совместной собственности доли каждого владельца не определены. Если в ипотеку передают имущество с таким режимом, согласие должны выразить все собственники. По общему правилу его оформляют письменно, если федеральный закон не предусматривает иного. Для человека, который рассчитывает на выкуп доли, это существенное различие: нельзя применять правило о залоге собственной определённой доли к совместному имуществу без определения долей — п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

Отдельный вопрос — что произойдёт с правами остальных собственников при взыскании долга за счёт залога. Залогодержатель — тот, в чью пользу заложено имущество. Если по его требованию взыскание обращают на долю и её продают, применяются правила о преимущественном праве покупки остальных собственников и об обращении взыскания на долю. Такое последствие предусмотрено п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Отсутствие согласия на залог не лишает других владельцев преимущественного права при такой продаже.

Для жилья, приобретённого, построенного или реконструированного с использованием материнского капитала, предусмотрен ещё один случай. Пока запись об ипотеке не погашена, оформить это жильё в общую собственность получателя сертификата и (или) его супруга и детей можно без согласия залогодержателя. Здесь речь о согласии кредитора на оформление общей собственности семьи, а не о согласии соседей по собственности на залог доли. Эти вопросы регулируют разные положения: п. 3 и п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ соответственно.