Можно ли взять ипотеку на строительство дома

Получить ипотеку на строительство частного дома юридически возможно: закон прямо предусматривает обеспечение обязательства ещё до завершения стройки. Здесь нужно разделить две вещи. Кредит или целевой заём даёт средства для сооружения дома, а ипотека обеспечивает обязательство перед кредитором. Так что вопрос о том, дают ли ипотеку на строительство, включает и возможность такого залога по закону, и согласование самого финансирования с кредитором. Статья 76 Закона № 102-ФЗ отвечает прежде всего на вопрос об обеспечении.

На этапе стройки предметом обеспечения может стать незавершённое строительство. Кроме него, ст. 76 Закона № 102-ФЗ называет материалы и оборудование, заготовленные для строительства. Они должны принадлежать залогодателю — человеку, который передаёт имущество в залог. Само нахождение материалов на стройке ещё не отвечает на вопрос об их принадлежности. При обсуждении обеспечения проверьте, чьё именно имущество предполагается включить в договор. Включить в такой залог можно принадлежащие залогодателю материалы и оборудование для строительства; их передачу в залог нужно предусмотреть в договоре об ипотеке.

Слова о возможности предусмотреть обеспечение договором имеют практическое значение. Если кредит берётся для сооружения дома, нельзя только из его цели сделать вывод, что договор уже охватывает незавершённый объект, материалы и оборудование. Нужно прочитать условия об имуществе, передаваемом в залог. Для заёмщика это способ понять, что именно обеспечивает его обязательство на текущем этапе строительства. Для залогодателя — возможность сопоставить описание в договоре с тем имуществом, которое ему принадлежит и заготовлено для работ.

Вопрос, какую ипотеку можно оформить на строительство дома, эти нормы решают через назначение средств и предмет залога. Статья 76 Закона № 102-ФЗ говорит о кредите или целевом займе для сооружения жилого дома. Единой ставки, размера финансирования и требований к доходу для такого кредита закон здесь не задаёт — запросите у кредитора условия доступных программ и сравните их перед выбором. Правовой вывод уже: строящийся жилой дом может участвовать в обеспечении, а предусмотренные законом материалы и оборудование можно включить в договор об ипотеке.

Когда строительство завершено, прежнее обеспечение не исчезает только потому, что вместо незавершённого объекта появился готовый дом. Это прямо следует из ст. 76 Закона № 102-ФЗ. Заёмщику не стоит считать окончание работ основанием считать дом свободным от ипотеки. Завершённость строительства описывает состояние самого объекта, а сохранение залога касается обеспечения обязательства. При решении вопроса о возможности построить дом на кредитные средства нужно сразу учитывать, что ипотека сохранится и после завершения строительства.

Отдельное правило содержит п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости). Оно относится к жилому помещению, построенному полностью или частично за счёт банковского кредита либо целевого займа другого юридического лица на такое строительство. Юридическое лицо здесь — организация, предоставившая целевой заём. Норма связывает нахождение жилого помещения в залоге с государственной регистрацией ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Это правило о залоге построенного жилья; его следует учитывать наряду с условиями обеспечения во время работ.

Собственные средства в строительстве не исключают применение п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости). Норма прямо охватывает и частичное использование кредита или целевого займа. Построенный с частичным использованием таких заёмных средств жилой дом находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки, даже если часть расходов оплачена личными деньгами. Для применения этого положения существенны назначение финансирования, источник заёмных средств и государственная регистрация ипотеки, о которой говорится в норме. Одного утверждения, что большая часть расходов оплачена самостоятельно, для противоположного вывода недостаточно.

Если нужно понять, как получить ипотеку на строительство частного дома, начать стоит с обсуждения кредита для сооружения жилья и состава обеспечения с кредитором. Затем условия договора нужно сопоставить со ст. 76 Закона № 102-ФЗ, а положение построенного дома — с п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости). Эти статьи позволяют объяснить допустимость залога и его связь со строительством. Они не устанавливают обязанность кредитора одобрить обращение и не дают оснований обещать выдачу средств любому заявителю. Адвокат при чтении договора может соотнести его положения с указанными правилами и объяснить, какое имущество обеспечивает обязательство.