Можно ли выделить доли в квартире по военной ипотеке

Если вы хотите выделить долю в квартире по военной ипотеке супругу, ребёнку или другому человеку, сначала определите, какое право у него уже есть. Передача части права единственным собственником и определение долей существующих совместных собственников — разные действия. В первом случае меняется состав владельцев квартиры. Во втором устанавливается размер прав тех, кому жильё уже принадлежит. Различие следует из ст. 37 Закона № 102-ФЗ и ст. 244 ГК РФ.

Когда собственник передаёт другому лицу долю в заложенном жилье, действует правило об отчуждении имущества. Отчуждение означает передачу права собственности: например, посредством дарения или продажи. Для такой передачи требуется согласие залогодержателя — того, в чью пользу заложена квартира. Исключение возможно, если договор об ипотеке предусматривает иной порядок. Выбирая способ передачи доли, ориентируйтесь на это условие, а не только на желание собственника — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Начните с договора об ипотеке: выясните, какие условия передачи имущества в нём закреплены. Если выдана закладная, обратитесь и к ней. Для отчуждения в таком случае право собственника передать заложенное имущество должно быть предусмотрено закладной; выполнять нужно также установленные ею условия. Это дополнительный вопрос при подготовке передачи доли, который регулирует п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если квартира уже находится в совместной собственности, задача другая: определить долю каждого нынешнего владельца. Участники могут договориться об установлении долевой собственности. Если договориться о долях не удалось, установить их можно по решению суда. Такой способ относится именно к общему имуществу участников совместной собственности — п. 5 ст. 244 ГК РФ.

Доля означает часть права на квартиру. Например, при долевой собственности определено, какая доля принадлежит каждому владельцу, а при совместной собственности такие доли не определены. Установление долей в праве не означает распределения отдельных комнат. Для понимания того, о каком результате договариваются собственники, используйте различие между этими двумя видами общей собственности — п. 2 ст. 244 ГК РФ.

Если вы единственный собственник и хотите включить другого человека в число владельцев, соглашение об определении долей нынешних совместных собственников не подходит к вашей ситуации. Речь идёт о передаче ему части права. Тогда условия залога нужно учитывать при выборе и подготовке сделки по ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Практически ответ на вопрос о выделении долей начинается с двух вещей: состава собственников и условий ипотеки. Они позволяют понять, нужно ли оформлять передачу права с согласия залогодержателя или определять доли в уже существующей совместной собственности. Основания для этих действий различаются по ст. 37 Закона № 102-ФЗ и ст. 244 ГК РФ.