Можно ли выделить доли в ипотечном доме

Если дом находится в ипотеке и вы хотите передать часть права собственности ребёнку или другому человеку, начните с условий договора об ипотеке. Для такой передачи действует правило об отчуждении заложенного имущества. Отчуждение означает переход имущества к другому лицу, например по договору дарения. По общему правилу для него требуется согласие залогодержателя — лица, в пользу которого заложен дом. Исключение возможно, когда договор об ипотеке предусматривает иной порядок: п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Проверьте, что именно договор разрешает собственнику. Решение подарить долю родственнику тоже подпадает под правило о согласии: дарение прямо указано среди способов передачи заложенного имущества. Родственная связь с получателем доли не меняет этого условия. Если договор не предусматривает исключения, вопрос о передаче решается с залогодержателем. Это относится и к ситуации, когда собственник хочет выделить доли сразу нескольким членам семьи, — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

При выданной закладной нужно учесть ещё одно условие. Право собственника отчуждать заложенное имущество должно быть предусмотрено в закладной, а передача должна соответствовать её условиям. До оформления долей сопоставьте предполагаемую сделку с этим документом: п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если на приобретение, строительство или реконструкцию дома использован материнский капитал, выделение долей связано с обязанностью перед семьёй. Получатель сертификата и его супруг обязаны оформить жильё в общую собственность получателя сертификата, супруга и детей. В число собственников включают первого, второго, третьего и последующих детей. Оформление дома только на родителей не исполняет эту обязанность в отношении детей — ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Размер каждой доли определяется по соглашению. Обсуждать нужно не только доли детей, но и участие в общей собственности получателя сертификата и его супруга. Обязанность оформить семейную собственность и условия передачи заложенного имущества решают разные вопросы: кому должны принадлежать доли и как допускается их передача при ипотеке. При подготовке соглашения учитывайте оба правила — ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Материнский капитал разрешено направить на первоначальный взнос, основной долг и проценты по кредиту на приобретение или строительство жилья, включая ипотечный. Такое использование средств допускается независимо от времени, прошедшего со дня рождения или усыновления ребёнка, с которым связано право на поддержку. Если средства пошли на ипотечный дом, при решении вопроса о семейных долях учитывайте и этот способ их использования: ч. 6 и ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.