Можно ли рефинансировать кредит под залог недвижимости

Рефинансировать кредит под залог недвижимости — значит получить новый кредит и направить его на возврат прежнего долга. Начать стоит с условий, на которых банк готов предоставить деньги: суммы, процентов и других договорных платежей. Именно договор определяет размер и условия выдачи кредита, а также обязанности заёмщика по его возврату — п. 1 ст. 819 ГК РФ. Возможность такой замены долга не означает, что банк обязан согласиться на предложенные вами условия.

При выборе предложения сопоставьте платежи по действующему договору с обязательствами по новому. Оценивать нужно не только процентную ставку: по кредитному договору заёмщик возвращает полученную сумму, платит проценты за пользование деньгами и предусмотренные договором иные платежи. Для кредита гражданину на цели, не связанные с предпринимательством, включая кредит с ипотекой, особенности иных платежей определяются законом о потребительском кредите — п. 1 ст. 819 ГК РФ.

Для возврата прежнего кредита решающее значение имеет цель, с которой вы его получили. Если деньги предоставлены гражданину под проценты для личного, семейного, домашнего или другого использования вне предпринимательской деятельности, долг можно вернуть досрочно целиком либо частями. Уведомить кредитора нужно не менее чем за тридцать дней до возврата. Посмотрите договор: он может разрешать более короткое уведомление — п. 2 ст. 810 ГК РФ.

Если процентный кредит получен для других целей, досрочное погашение возможно с согласия кредитора. Такое согласие может уже содержаться в договоре. Поэтому перед согласованием даты рефинансирования прочитайте условие о досрочном возврате: оно поможет понять, согласован ли этот вопрос заранее или согласие ещё предстоит получить. Это различие предусмотрено п. 2 ст. 810 ГК РФ.

Когда рефинансирование предлагает тот же банк, деньги могут пойти на погашение старого кредита без зачисления на ваш счёт. Если договор предусматривает именно такой способ, новый кредит считается предоставленным с момента получения вами от кредитора сведений о погашении прежнего кредита в договорном порядке. Для этой ситуации действует специальное правило п. 1.1 ст. 819 ГК РФ. Его стоит учитывать при чтении условий о выдаче денег.

При обычном перечислении средств учитывайте момент возврата долга. Если закон или договор не предусматривает иного, заём считается возвращённым при передаче денег кредитору, в том числе при поступлении суммы в банк, где открыт его счёт, — п. 3 ст. 810 ГК РФ. Сопоставьте согласованную дату погашения с условиями перечисления денег по новому договору.

Поскольку речь идёт о залоге недвижимости, при обсуждении рефинансирования отдельно поставьте перед банком вопрос об условиях обеспечения нового кредита. Согласуйте их вместе с суммой и порядком выдачи денег. Не рассчитывайте, что предложение рефинансирования автоматически сохраняет все условия прежней сделки: обязательства по новому кредиту определяет заключаемый договор — п. 1 ст. 819 ГК РФ.