Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Продавец и покупатель могут согласовать цену ниже кадастровой стоимости. Статья 555 ГК РФ связывает заключение договора продажи недвижимости с другим условием: стороны должны письменно договориться о цене имущества. Ответ на вопрос, можно ли продавать дешевле кадастровой стоимости, положительный. Согласованную сумму продажи укажите в договоре, даже если она ниже кадастровой оценки. При этом вопрос о цене договора нужно отделять от вопроса о том, какой доход будет учитываться для налогообложения продавца.

Если условие о цене письменно не согласовано, договор продажи считается незаключённым по п. 1 ст. 555 ГК РФ. Указать только кадастровую стоимость в качестве справочных сведений — не то же самое, что согласовать сумму продажи. Из договора должно быть понятно, какую цену стороны установили для имущества. Если продавец намерен продать объект недвижимости ниже кадастровой стоимости, именно согласованную цену и нужно отразить в условии об оплате. Укажите саму сумму продажи, а не только её разницу с кадастровой оценкой.

При продаже здания или сооружения нужно также понимать, что входит в согласованную сумму. По п. 2 ст. 555 ГК РФ цена недвижимости, расположенной на земельном участке, по общему правилу охватывает и передаваемую соответствующую часть участка либо право на неё. Однако состав имущества, оплачиваемого по этой цене, может быть иначе определён законом или условиями договора. Сравнивайте цену с кадастровой стоимостью только после уточнения состава продаваемого имущества. Иначе продавец и покупатель могут обсуждать разные объекты, хотя называют одну и ту же сумму.

Отдельное правило касается цены за единицу площади. Если договор устанавливает стоимость таким способом, итоговую сумму определяют по фактическому размеру переданной покупателю недвижимости. Это предусмотрено п. 3 ст. 555 ГК РФ. Значит, прежде чем оценивать, насколько дёшево продаётся имущество, нужно определить полную цену по выбранному сторонами способу расчёта. Само указание стоимости единицы площади ещё не отвечает на вопрос об общей сумме, которую предстоит уплатить за объект.

Налоговые последствия описаны в ст. 214.10 НК РФ. Пункт 2 содержит правило сравнения дохода от продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Если доход меньше полученного значения, для налогообложения его принимают равным этому значению. При продаже недвижимости меньше кадастровой стоимости доход для налогообложения может оказаться выше полученной от покупателя суммы. Чтобы проверить, сработает ли правило, сравните доход с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый коэффициент.

Применять коэффициент механически нельзя. Для этого коэффициента п. 9 ст. 214.10 НК РФ допускает повышение региональным законом: предельное значение — 1 включительно. Кроме того, в тексте нормы есть отметка о несоответствии Конституции Российской Федерации пункта 2 — со ссылкой на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2026 № 1-П. Перед расчётом дохода ознакомьтесь с постановлением и проверьте, как оно влияет на вашу продажу, а также какой коэффициент действует в вашем регионе. Утверждать, что любой продавец безусловно рассчитывает доход через коэффициент 0,7, было бы неверно.

Для расчёта имеет значение и то, какая кадастровая стоимость используется. В п. 2 ст. 214.10 НК РФ речь идёт о сведениях Единого государственного реестра недвижимости, подлежащих применению с 1 января года регистрации перехода права собственности. Для объекта, образованного в течение налогового периода, указан другой ориентир: стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. При отсутствии стоимости на соответствующую дату доход по этому правилу не рассчитывают. Проверьте не только сумму в сведениях об объекте, но и дату её применения.

Изменение кадастровой стоимости тоже не всегда сразу меняет налоговый расчёт. Пункт 8 ст. 214.10 НК РФ содержит общее правило о неучёте её изменения в течение налогового периода и предусматривает исключения. В частности, он отдельно описывает изменение вследствие установления рыночной стоимости. Для такого случая значение имеет дата начала применения изменяемой кадастровой стоимости для налогообложения. Новая оценка и согласованная низкая цена продажи отвечают на разные вопросы; автоматически приравнивать их друг к другу нельзя.

Если продаётся доля, вопрос о цене также нужно отделять от распределения дохода. Пункт 4 ст. 214.10 НК РФ предусматривает пропорциональность доле при исчислении налога в порядке п. 3 этой статьи. Это специальное правило для указанного порядка расчёта, а не запрет согласовать цену ниже кадастровой оценки. Наконец, рассчитанный доход ещё не равен сумме налога: п. 3 отдельно описывает определение налоговой базы, включая учёт расходов в предусмотренных им случаях. Для расчёта итогового налога продавца проверьте учитываемый доход и расходы, а не только цену продажи.