Можно ли продать неприватизированную квартиру

Если вы живёте в неприватизированной квартире и хотите получить деньги от её продажи, исходный вопрос — кому принадлежит жильё. Наниматель пользуется квартирой, однако продавать её в качестве собственника он не вправе. Передать покупателю квартиру в собственность может тот, кому она принадлежит. Именно с правом собственности ст. 209 ГК РФ связывает возможность распорядиться имуществом, в том числе продать его другому человеку.

Продать квартиру без приватизации от имени нанимателя нельзя. Для предполагаемой сделки имеет значение не название жилья в разговоре, а ваше право на него. Если квартира остаётся неприватизированной и вы занимаете её по социальному найму, вы не можете предложить покупателю переход к нему вашего права собственности: такого права на квартиру у вас нет. Основание этого ответа — п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

Когда спрашивают о продаже социальной квартиры, часто имеют в виду продажу жилья, предоставленного по социальному найму. Для нанимателя ответ остаётся отрицательным. Возможность жить в помещении и возможность отчуждать его — разные права. Под отчуждением здесь понимается передача имущества в собственность другого лица, например при продаже. Такое распоряжение квартирой относится к правам её собственника по п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Если ваша цель — продать именно эту квартиру как принадлежащее вам имущество, сначала потребуется приобрести право собственности на неё. План приватизировать жильё ещё не делает вас собственником. Обсуждая будущую продажу, различайте намерение получить квартиру в собственность и уже имеющееся право продать её. Ориентир для этого различия — ст. 209 ГК РФ: распоряжение касается имущества, которое принадлежит продавцу.

Согласие покупателя приобрести неприватизированное жильё не даёт нанимателю права распорядиться квартирой. Даже если стороны согласовали цену и хотят оформить продажу, остаётся вопрос о принадлежности имущества продавцу. По п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник отчуждает своё имущество; желание другого человека купить квартиру не превращает нанимателя в её собственника.

Слова «передать квартиру» также могут обозначать разные действия. Передача другому человеку возможности пользоваться жильём и передача ему собственности на жильё имеют разный смысл. Статья 209 ГК РФ различает эти права: собственник может передать права владения и пользования, сохранив собственность за собой. Поэтому договорённость о пользовании помещением нельзя представлять покупателю как приобретение самой квартиры.

Для продажи неприватизированной квартиры в России решающим остаётся статус продавца. Если вы выступаете нанимателем, вы можете обсуждать своё проживание, но не распоряжаться чужим жильём как собственным. Если квартира уже принадлежит вам на праве собственности, вопрос о продаже рассматривается с другой исходной позиции: п. 2 ст. 209 ГК РФ разрешает собственнику отчуждать имущество при соблюдении закона и прав других лиц.