Можно ли продать квартиру в военной ипотеке

Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и тогда, когда она находится в залоге. Для собственника главный вопрос — на каких условиях допускается продажа именно его жилья. По общему правилу потребуется согласие залогодержателя. Так называется лицо, в пользу которого квартира заложена. Иной порядок может быть предусмотрен договором об ипотеке — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Начните с договора: выясните, что в нём сказано о продаже и других способах передачи квартиры другому лицу. В законе используется слово «отчуждение» — оно охватывает не только продажу, но и дарение, обмен и другие способы передачи имущества. Для вашей задачи нужно найти условия, относящиеся к продаже. Если договор предусматривает иной порядок, ориентируйтесь на соответствующее условие с учётом п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Когда договор не меняет общее правило, вопрос продажи нужно согласовать с залогодержателем. Желание собственника продать жильё и готовность покупателя его приобрести ещё не решают вопрос согласия. Перед подготовкой сделки выясните позицию того, в чью пользу установлен залог. Именно его согласие является условием отчуждения по п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Для продажи имеет значение и наличие выданной закладной. Если она есть, проверьте два обстоятельства: предусмотрено ли в ней право собственника на отчуждение квартиры и какие условия сопровождают это право. Это самостоятельное требование к продаже заложенного имущества. Опираться только на условия договора, оставив закладную без внимания, нельзя: при её выдаче действует п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Когда можно переходить к продаже квартиры по военной ипотеке? Ориентир здесь — выполнение условий отчуждения: согласие залогодержателя либо иной порядок по договору, а при наличии закладной ещё и соблюдение её положений. Для подготовки продажи сопоставьте эти условия между собой. Правило о согласии содержится в п. 1, а требование к закладной — в п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если вместо продажи вы рассматриваете обмен или дарение, условие о согласии также нужно учитывать. Смена способа передачи квартиры не освобождает от требований к отчуждению заложенного имущества. Обменять жильё на другое или подарить его близкому человеку можно с учётом того же правила и условий договора об ипотеке — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Решая, продавать ли такую квартиру, сначала определите доступный порядок сделки по своим документам. Практический результат этой подготовки — понимание, чьё согласие требуется и какие условия предстоит выполнить. Если продажа допускается закладной с определёнными условиями, учитывайте их при подготовке передачи квартиры покупателю: этого требует п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.