Можно ли продать квартиру, указанную в завещании

Если вы составили завещание на квартиру и затем решили её продать, указание жилья в завещании не лишает вас права распоряжения. Вы продолжаете владеть квартирой как собственник и можете передать её в собственность покупателя. Это следует из ст. 209 ГК РФ: собственник вправе отчуждать своё имущество другим лицам. Завещание выражает волю на случай смерти, а продажа позволяет распорядиться имуществом при жизни. У этих действий разное назначение.

Нужно ли получать согласие человека, которому завещана квартира? Указание его в качестве наследника не даёт ему права разрешать или запрещать вашу продажу. По п. 5 ст. 1118 ГК РФ права и обязанности по завещанию возникают после открытия наследства. Пока собственником остаётесь вы, решение о распоряжении квартирой принимаете вы. Требование будущего наследника сохранить жильё именно для него нельзя обосновать лишь тем, что его имя записано в завещании.

Если же вы хотите продать квартиру, которую вам завещал другой человек, сначала разграничьте ожидание наследства и право собственности. Завещание в вашу пользу не передаёт вам квартиру при жизни завещателя. Распоряжаться жильём как своим на этом основании вы не можете. Право собственника на отчуждение закреплено в ст. 209 ГК РФ, а действие завещания после открытия наследства — в п. 5 ст. 1118 ГК РФ. Для продажи имеет значение ваше право на квартиру, а не только содержание завещания.

Фразу «можно продать завещание на квартиру» стоит уточнить по смыслу. Если речь о продаже самой квартиры завещателем, ответ положительный при соблюдении требований к распоряжению собственностью. Если предполагается продать жильё от имени будущего наследника, завещание такого полномочия ему не даёт. Завещатель лично совершает распоряжение на случай смерти; получатель наследства не становится от этого продавцом его имущества. Различие опирается на ст. 209 и п. 1, 3, 5 ст. 1118 ГК РФ.

При этом возможность продажи не означает свободу нарушать чужие права. Для собственника сохраняется условие: действия с квартирой должны соответствовать закону и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Такое ограничение прямо закреплено в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Поэтому при решении о продаже нужно учитывать права на жильё, которые существуют помимо ожиданий наследника. Завещание не отменяет этих прав, как и не превращает будущего наследника в собственника при жизни завещателя. Ответ на вопрос о возможности сделки начинается с того, кому принадлежит квартира сейчас.