Можно ли продать квартиру с перепланировкой

Продать квартиру с незаконной перепланировкой — значит передать жильё, состояние которого связано с обязанностью устранить самовольные изменения. Для собственника практический вопрос состоит в том, придётся ли возвращать квартиру к прежнему виду или удастся сохранить результат работ через суд. Продажа не служит способом разрешить вопрос о допустимости перепланировки: для сохранения помещения в изменённом состоянии предусмотрено судебное решение — ч. 3 и 4 ст. 29 ЖК РФ.

Сначала выясните, почему изменения считают неузаконенными. Самовольной признаётся перепланировка, выполненная без основания для её проведения либо с нарушением представленного проекта. Поэтому перед обсуждением продажи сопоставьте фактическое состояние квартиры с проектом и документами об основании работ. Даже когда проект есть, отклонение от него может означать, что переделка самовольная. Это различие имеет значение и для продавца, и для будущего покупателя — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ.

Если поступило требование вернуть помещение в прежнее состояние, ориентируйтесь на срок и порядок, установленные органом, осуществляющим согласование. Именно собственник обязан выполнить восстановление. При подготовке продажи нужно учитывать содержание этого требования, а не только готовность покупателя приобрести квартиру с изменениями. Обязанность восстановить помещение закреплена в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Чтобы оставить выполненную перепланировку, можно добиваться сохранения помещения в таком состоянии через суд. При решении вопроса учитываются права и законные интересы граждан, а также угроза их жизни или здоровью. Удобство новой планировки для продавца или покупателя не определяет исход дела. Возможность сохранить изменения связана с условиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.

Игнорировать требование о восстановлении опасно для права собственности. Если помещение не восстановлено в установленный срок и суд не разрешил сохранить изменения, орган, осуществляющий согласование, может предъявить иск. Последствием становится продажа квартиры с публичных торгов по решению суда. Собственнику выплачивают вырученные средства за вычетом расходов на исполнение решения, а новому собственнику вменяют восстановление помещения — ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Для покупателя существенны и условия договора о качестве квартиры. Когда переданное жильё им не соответствует, возникают требования к продавцу по правилам о недостатках недвижимости. При этом потребовать замены квартиры на другую по этим правилам нельзя. Обсуждая неузаконенную перепланировку, соотнесите описание жилья в договоре с его фактическим состоянием: именно несоответствие договорным условиям о качестве имеет значение для применения ст. 557 ГК РФ ч.2.

Отдельный случай — квартира в аварийном доме, подлежащем сносу или реконструкции. К таким помещениям последствия, предусмотренные частями 2–6 ст. 29 ЖК РФ, не применяются. Этот статус дома нужно отличать от обычного спора о самовольной перепланировке — ч. 7 ст. 29 ЖК РФ.