Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой

Продать квартиру под ипотеку покупателю можно. Закон предусматривает приобретение жилья полностью или частично за счёт кредита банка или иной кредитной организации. При такой покупке квартира находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Это относится и к случаю, когда покупатель оплачивает кредитом только часть стоимости жилья — п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

Для ответа на вопрос о продаже сначала разграничьте две ситуации: покупатель берёт кредит для приобретения вашей квартиры либо продаваемая квартира уже заложена вами. В первом случае речь идёт о залоге приобретаемого жилья. Во втором нужно учитывать ограничения на распоряжение существующим предметом ипотеки. Эти ситуации регулируются соответственно ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости) и ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если квартира уже в ипотеке, её тоже можно продать, но по общему правилу с согласия залогодержателя. Залогодержатель — тот, в чью пользу установлена ипотека. Проверьте договор об ипотеке: он может предусматривать иное правило отчуждения. Именно наличие такого условия имеет значение для решения вопроса о согласии, когда вы готовите продажу заложенной квартиры, — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Кредит покупателя и согласие на продажу вашего заложенного жилья решают разные вопросы. Покупатель использует заёмные средства для оплаты приобретения, а продавец распоряжается квартирой, обременённой ипотекой. Если присутствуют оба обстоятельства, учитывать нужно оба правила: возникновение залога при покупке и условия отчуждения уже заложенного имущества — п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости), п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если выдавалась закладная, обратитесь также к её содержанию. Это документ, в котором для такой продажи должно быть предусмотрено право залогодателя отчуждать заложенное имущество. Продажа допускается с соблюдением установленных в закладной условий. Поэтому вопрос о возможности сделки с уже заложенной квартирой решается с учётом не только договора об ипотеке, но и выданной закладной — п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Особое правило касается жилья, где проживают члены семьи собственника под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, о которых известно органу опеки и попечительства. Согласие на отчуждение и передачу в ипотеку возможно, если права и охраняемые законом интересы этих лиц не затрагиваются, — п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

При обращении за таким согласием решение должны представить письменно не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. Отказ должен быть мотивированным. Если вы не согласны с решением органов опеки и попечительства, его можно оспорить в суде. Этот порядок относится к согласию по указанным семейным обстоятельствам — п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).