Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Если вы хотите продать квартиру в ипотеке, купленную с материнским капиталом, начните с договора об ипотеке. Для продажи заложенного жилья действует правило о согласии залогодержателя. Отступить от него можно, когда иной порядок предусмотрен договором. Поэтому прежде, чем договариваться о продаже, выясните, какое условие действует именно для вашей квартиры. Правовое основание — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Не путайте намерение продать жильё с правом распорядиться залогом без согласования. Покупатель может быть готов к сделке, но вопрос согласия решается по условиям ипотеки. Если договор требует согласия залогодержателя, обращайтесь к нему для согласования продажи. Если в договоре предусмотрено иное, ориентируйтесь на это условие. Так вы определите, как продать ипотечную квартиру в рамках п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Отдельно выясните, выдавалась ли закладная. Это документ, с которым закон связывает дополнительные условия отчуждения заложенного имущества. При её наличии право владельца продать квартиру должно быть предусмотрено в закладной; установленные ею условия требуется соблюдать. Поэтому при подготовке сделки прочитайте и договор об ипотеке, и закладную: вопрос продажи нельзя решать только по одному из этих документов. Такое правило закреплено в п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Далее определите, чьё имущество продаётся. Для имущества подопечного действует отдельное требование: опекун получает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Попечителю такое разрешение нужно, чтобы дать согласие на сделку. Если предмет продажи включает долю подопечного, этот вопрос нужно решить до её отчуждения. Правило касается не только продажи целой квартиры: п. 2 ст. 37 ГК РФ охватывает также раздел имущества, выдел долей и другие действия, уменьшающие имущество подопечного.

Согласование ипотеки и защита имущества подопечного относятся к разным сторонам одной продажи. Залогодержатель участвует в решении вопроса об отчуждении заложенного жилья по ст. 37 Закона № 102-ФЗ. Орган опеки и попечительства предварительно разрешает распоряжение имуществом подопечного по ст. 37 ГК РФ. Если к вашей сделке относятся оба требования, подготовка должна учитывать каждое из них. Получив согласие по ипотеке, продолжайте решать вопрос разрешения на продажу имущества подопечного.

Практически подготовку удобно начать с двух вопросов: на каких условиях разрешена продажа залога и затрагивает ли сделка имущество подопечного. Для первого понадобятся условия договора и, если она выдана, закладной. Для второго нужно определить состав собственников и предмет отчуждения. Затем согласуйте продажу с залогодержателем, когда этого требует договор, и получите предварительное разрешение опеки, когда продаётся имущество подопечного. Именно эти условия определяют подготовку сделки по ст. 37 Закона № 102-ФЗ и ст. 37 ГК РФ.