Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую

Если вы хотите сменить жильё, наличие ипотеки не закрывает возможность продажи. Начните с условий договора об ипотеке: по общему правилу продать заложенную квартиру можно с согласия залогодержателя — того, в чью пользу установлен залог. При этом договорные условия могут иначе определять возможность распоряжения квартирой. Значит, ответ для вашей сделки нужно искать прежде всего в его условиях, а затем согласовывать продажу в соответствии с ними — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Покупку другой квартиры стоит рассматривать вместе с условиями продажи прежней. Здесь имеют значение два разных вопроса: разрешено ли отчуждение жилья и что происходит с его обременением после сделки. Согласие залогодержателя относится к возможности продажи. При переходе права собственности залог сохраняется, а покупатель приобретает права и обязанности залогодателя. Покупателю нужно заранее понимать, что он приобретает квартиру, которая остаётся предметом залога, — п. 1 ст. 353 ГК РФ.

Если вы рассчитываете, что после покупки нового жилья залог будет относиться уже к нему, не стройте условия продажи на таком предположении. Правило о сохранении залога связывает обременение с той квартирой, которая передаётся покупателю. Намерение продавца приобрести другую недвижимость этого правила не меняет. Обсуждая будущую продажу, прямо обозначьте, какое имущество заложено и с каким обременением оно переходит новому владельцу. Это позволяет согласовать условия сделки с учётом п. 1 ст. 353 ГК РФ.

Для продажи имеет значение и наличие выданной закладной на вашу квартиру. Это документ, с которым закон связывает дополнительные условия отчуждения заложенной квартиры. Если закладная выдана, право залогодателя продать имущество должно быть предусмотрено в ней; установленные ею условия также нужно соблюдать. Перед договорённостью с покупателем сопоставьте положения закладной с предполагаемой продажей. Для такой ситуации действует специальное требование п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Замена продажи на обмен другой квартирой тоже требует внимания к ипотеке. Обмен прямо включён в перечень способов отчуждения заложенного имущества. Если договор об ипотеке не предусматривает иного, согласие залогодержателя требуется и для него. Поэтому выбор обмена вместо двух отдельных сделок не позволяет обойти согласование распоряжения заложенным жильём — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Для разговора с покупателем подготовьте договор об ипотеке и, если она выдавалась, закладную. По этим документам можно объяснить, на каких условиях вы вправе распоряжаться квартирой. Затем соотнесите договорённости о продаже с сохранением залога при переходе собственности. Так решение купить другую квартиру будет опираться на реальные условия отчуждения прежней: допустимость продажи определяется ст. 37 Закона № 102-ФЗ, а положение приобретателя заложенного жилья — ст. 353 ГК РФ.