Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

Продать дом дешевле кадастровой оценки можно по цене, о которой договорились продавец и покупатель. Для заключения договора эту цену нужно закрепить письменно. Если согласованного условия о цене нет, договор продажи недвижимости считается незаключённым. Поэтому при подготовке сделки сначала определите сумму, которую покупатель должен уплатить за дом, и согласуйте её в тексте договора — п. 1 ст. 555 ГК РФ.

При продаже дома с правами на землю уточните, что входит в согласованную сумму. По общему правилу цена здания включает цену передаваемой вместе с ним соответствующей части земельного участка или права на неё. Иной порядок может быть предусмотрен законом или договором. Это позволяет сторонам определить содержание своей договорённости о цене и избежать разного понимания того, за что платит покупатель — п. 2 ст. 555 ГК РФ.

Если продать дом ниже кадастровой стоимости, полученные деньги и доход для целей налогообложения могут различаться. Пункт 2 ст. 214.10 НК РФ предусматривает сравнение дохода от продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Если доход меньше полученной величины, для налогообложения принимается эта величина. При этом субъект Российской Федерации вправе повысить коэффициент до 1 включительно по п. 9 той же статьи. При оценке налоговых последствий сделки учитывайте и это региональное правило.

Для сравнения нужна кадастровая стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, применяемая с 1 января года государственной регистрации перехода права собственности. Если объект образован в течение налогового периода, используется стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. При отсутствии соответствующей стоимости в реестре правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяется. Дату регистрации перехода права следует учитывать при выборе сведений о стоимости дома для расчёта.

Налоговый доход ещё не равен сумме налога к уплате. При расчёте налоговым органом из-за непредставления декларации п. 3 ст. 214.10 НК РФ предусматривает разные правила определения налоговой базы: в предусмотренных им случаях учитываются документально подтверждённые расходы на приобретение либо вычеты. Сохраните документы о покупке дома и понесённых расходах. Они нужны, чтобы подтвердить расходы при таком расчёте, а договор продажи подтверждает согласованную цену сделки.

Если кадастровая стоимость изменилась после установления рыночной стоимости дома, для налогового расчёта имеет значение дата начала применения изменённых сведений. Пункт 8 ст. 214.10 НК РФ связывает их учёт именно с этой датой. Для решения о цене продажи сопоставьте условия договора, применяемую кадастровую стоимость и региональный коэффициент: снижение договорной цены не всегда уменьшает доход, принимаемый для налогообложения.