Можно ли продать аварийную квартиру

Право продать принадлежащую вам квартиру следует из ст. 209 ГК РФ. Распоряжение имуществом означает в том числе возможность передать его в собственность другого человека. Закон разрешает собственнику выбирать, как поступить со своим жильём, при соблюдении закона и прав других лиц. Поэтому ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, начинается с выяснения того, сохраняется ли у продавца право распоряжения.

Признание дома аварийным и изъятие квартиры — разные события. По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции служит основанием предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции. Если требование не выполнено в установленный срок, закон предусматривает изъятие участка и жилых помещений. Само решение об аварийности ещё не означает, что квартира уже изъята и собственник утратил возможность её продать.

Даже когда жильё подлежит изъятию, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ сохраняет за собственником возможность распоряжаться им до заключения соглашения об изъятии либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии. Поэтому одного уведомления об изъятии недостаточно для вывода о невозможности продажи. Нужно установить, заключалось ли соглашение и есть ли вступившее в силу судебное решение. Именно стадия изъятия имеет значение для ответа продавцу.

У покупателя возникает другой вопрос: что он получит, когда квартиру будут изымать? Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ касается граждан, ставших собственниками после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для них возмещение рассчитывается по правилам ч. 7 этой статьи, но ограничено стоимостью приобретения квартиры. Покупку такого жилья нельзя оценивать только по возможности заключить сделку: нужно учитывать и этот предел будущей выплаты.

Кроме того, к таким покупателям не применяются ч. 8 и 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Первая предусматривает предоставление другого жилья по соглашению с зачётом его стоимости в возмещение. Вторая позволяет устанавливать дополнительные меры жилищной поддержки при названных в ней условиях. Следовательно, покупатель после признания дома аварийным не может рассчитывать на эти положения как на основание получения другого помещения или дополнительной поддержки. Исключение в ч. 8.2 сделано для приобретения права собственности в порядке наследования; продажа к нему не относится.

Если под аварийной квартирой имеется в виду жильё в официально признанном аварийным доме, для оценки продажи сопоставьте решение о признании дома аварийным с документами об изъятии. Для оценки последствий покупки сопоставьте дату признания с моментом приобретения права собственности и стоимостью приобретения. Эти сведения позволяют отделить право продавца совершить сделку от объёма жилищных прав будущего собственника по ст. 32 ЖК РФ.