Можно ли поменять созаёмщика по ипотеке

Поменять созаёмщика по ипотеке можно через перевод долга — переход обязанности платить от прежнего должника к другому человеку. Если цель состоит именно в замене участника, в соглашении нужно описать, какой долг переходит и кто принимает его вместо уходящего созаёмщика. Основа такого перехода — соглашение первоначального и нового должников по п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Начать стоит с обращения в банк, который выступает кредитором по ипотечному договору. Объясните, кого хотите заменить и кто готов принять долг. Договорённость двух людей не позволяет обойти волю кредитора: без его согласия перевод ничтожен, то есть юридически недействителен. Поэтому подписывать соглашение с расчётом на освобождение прежнего созаёмщика можно только с учётом требования п. 2 ст. 391 ГК РФ.

При согласовании замены сопоставьте текст ипотечного договора с предлагаемыми изменениями. Участники должны одинаково понимать, кто выходит из обязательства, кто вступает в него и какой долг принимает. Изменение договора по общему правилу оформляется соглашением сторон. Возможность такого изменения и оговорки о законе или условиях самого договора предусмотрены п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Если банк уже дал предварительное согласие, отдельно учитывайте момент перехода долга. Он связан с получением кредитором уведомления о переводе. Подписание соглашения между должниками и получение уведомления банком могут происходить в разное время. До обращения за заменой уточните, имеется ли предварительное согласие и к какому именно переводу оно относится. Правило о моменте состоявшегося перевода закреплено в п. 2 ст. 391 ГК РФ.

Не смешивайте согласие банка на переход долга и соглашение должников о его передаче. У этих документов разные задачи: первый выражает волю кредитора, второй определяет переход обязанности между прежним и новым должниками. При подготовке замены проверьте оба условия, чтобы договорённость охватывала именно согласованного участника и согласованный долг. Такое сочетание требований следует из п. 1–2 ст. 391 ГК РФ.

Если банк отказывает, рассматривать замену как уже состоявшуюся нельзя: необходимого согласия кредитора нет. Желание созаёмщика выйти из ипотеки не создаёт права потребовать любое изменение договора через суд. По требованию одной стороны суд изменяет договор при существенном нарушении другой стороной либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Для существенного нарушения нужен ущерб, в значительной степени лишающий сторону ожидаемого при заключении договора, — п. 2 ст. 450 ГК РФ.

При подготовке обращения к адвокату полезно сформулировать задачу точно: требуется заменить конкретного должника с передачей его долга другому лицу. Договор, согласие кредитора и текст соглашения позволят соотнести желаемый результат с условиями перевода и изменения обязательства по ст. 391 и 450 ГК РФ.