Можно ли оформить ипотеку под залог квартиры

Взять кредит под залог имеющейся квартиры юридически возможно. Слово «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества, а не только кредит на покупку нового жилья. Поэтому вопрос о том, можно ли взять ипотеку в залог квартиры, касается использования недвижимости для обеспечения обязательства. Такое понимание ипотеки закреплено в п. 4 ст. 334 ГК РФ.

Если вы спрашиваете, оформят ли кредит под залог квартиры, нужно различать возможность залога и решение о выдаче денег. Наличие квартиры позволяет рассматривать её как обеспечение долга. Однако право кредитора на заложенное имущество связано с исполнением обязательства, а не с обязанностью предоставить вам кредит. Статья 334 ГК РФ определяет содержание залога; обещать одобрение на основании наличия жилья нельзя.

Основной риск собственника — обращение взыскания на квартиру при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства. Это означает, что кредитор получает удовлетворение своего требования из стоимости заложенного жилья. У него есть преимущество перед другими кредиторами собственника квартиры. В этих отношениях кредитор называется залогодержателем, а собственник, предоставивший имущество в залог, — залогодателем. Такое распределение прав установлено п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Передача квартиры кредитору и удовлетворение требования из её стоимости — разные способы расчёта. Получение залога не означает, что квартира сразу становится собственностью кредитора. Оставление имущества у залогодержателя допускается в случаях и порядке, предусмотренных законом. Для человека, который собирается оформить ипотеку, это существенное различие: залог обеспечивает долг, а передача предмета залога кредитору имеет собственные основания — п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Риск может выходить за пределы стоимости квартиры. Если после обращения взыскания вырученных денег не хватит для погашения требования, кредитор по общему правилу вправе взыскать остаток за счёт другого имущества должника. При этом преимущество, которое давал залог, на остальное имущество не распространяется. Для взыскания остатка нужно учитывать исключения, предусмотренные законом или условиями договора. Перед оформлением кредита обратите внимание на то, как договор регулирует погашение долга при нехватке выручки от заложенного жилья. Поэтому оценивать последствия кредита нужно с учётом возможного непогашенного остатка — п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Обратная ситуация возникает, когда выручка от обращения взыскания больше обеспеченного требования. Разницу должны вернуть залогодателю. Согласие собственника отказаться от получения этого остатка юридической силы не имеет: такое соглашение ничтожно. Например, если стоимость, полученная при взыскании, перекрывает требование кредитора, удержать весь излишек только по условию об отказе от возврата нельзя — п. 3 ст. 334 ГК РФ.