Можно ли купить недвижимость в долевую собственность в ипотеку

Покупка недвижимости в долевую собственность совместима с ипотекой. Здесь нужно различать два вопроса: кому принадлежит недвижимость и что именно передаётся в залог. Когда у собственников определены доли, каждый участник может заложить принадлежащую ему долю в праве на общее имущество. Такое право закреплено в п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Значит, наличие других владельцев не препятствует ипотеке отдельной доли.

Если вы хотите заложить именно свою долю, получать согласие соседних сособственников для этого не нужно. Речь идёт о доле в праве собственности на общий объект. Участник распоряжается в качестве залога своей долей; правило п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ относится именно к такому предмету ипотеки. При обсуждении покупки полезно точно обозначать, чья доля будет заложена.

Другая ситуация — недвижимость принадлежит нескольким лицам совместно, без определения доли каждого. Установить ипотеку на такое имущество можно с согласия всех собственников. По общему правилу согласие оформляется письменно, если федеральный закон не предусматривает иного. Это условие п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ относится к совместной собственности, поэтому переносить его на залог отдельной доли не нужно.

Разница для покупателя практическая: слова «покупаем вместе» ещё не описывают режим собственности. Для ответа о согласии следует определить, будут ли у владельцев доли в праве или имущество будет общим совместным. Затем сопоставить этот режим с предметом ипотеки. Правила п. 1 и п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ связывают необходимость согласия именно с этим различием.

У залога доли есть последствие на случай взыскания. Если залогодержатель потребует обратить взыскание на неё, при продаже действуют правила о преимущественном праве покупки остальных собственников и о взыскании на долю. Преимущественное право означает приоритет других владельцев при покупке продаваемой доли. Пункт 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ отдельно исключает случай взыскания на долю в общем имуществе жилого дома в связи со взысканием на квартиру.

Для жилья, приобретённого, построенного или реконструированного с использованием материнского капитала, предусмотрено специальное решение. Оформить такое заложенное жильё в общую собственность получателя сертификата и (или) его супруга и детей можно без согласия залогодержателя до погашения записи об ипотеке. Это правило п. 3 ст. 7 Закона № 102-ФЗ касается оформления общей собственности при сохраняющемся залоге.

Выбирать между долевой собственностью и ипотекой не требуется: эти условия могут сочетаться. Для вашей покупки существенны предмет залога и режим владения, а при использовании материнского капитала — также правило об оформлении жилья на членов семьи. Эти ситуации разграничены в ст. 7 Закона № 102-ФЗ.