Когда договор аренды считается заключённым

Чтобы понять, считается ли договор аренды заключенным, начните с того, о чём договорились арендатор и другая сторона. Соглашение должно охватывать все существенные условия и быть достигнуто в требуемой для такого случая форме. К существенным относятся предмет договора, условия, обязательные для этого вида договора по закону или иным правовым актам, и условия, на согласовании которых настаивала одна из сторон. Это правило п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Для аренды особенно важно описание имущества: по договору должно быть понятно, какую именно вещь передают арендатору. Если указанных данных не хватает, чтобы определённо установить объект, условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключённым. Такое последствие предусмотрено п. 3 ст. 607 ГК РФ. При оценке текста вопрос в том, позволяет ли описание отличить согласованное имущество от другого.

Если согласование шло через предложение заключить договор и ответ на него, сопоставьте их содержание. При согласовании аренды оферта — это предложение заключить договор, акцепт — ответ о его принятии. Именно через направление предложения одной стороной и принятие другой заключается договор по п. 2 ст. 432 ГК РФ. Это помогает оценить, было ли достигнуто соглашение об аренде в ходе обмена предложениями.

Когда спор возник уже при исполнении аренды, нужно учитывать поведение участников. Сторона могла принять исполнение полностью или частично либо иначе подтвердить действие договора. Требовать после этого признания договора незаключённым она не вправе, если с учётом конкретных обстоятельств требование противоречит добросовестности. Поэтому при таком споре существенны и согласованные условия, и фактическое принятие исполнения — п. 3 ст. 432 ГК РФ.