Какую сумму налогового вычета можно получить

Когда человек спрашивает, сколько можно получить через налоговый вычет, он обычно имеет в виду деньги, которые вернутся ему. Однако ст. 220 НК РФ устанавливает пределы расходов, принимаемых для вычета. За счёт вычета сокращается налоговая база, то есть доход, принимаемый для расчёта налога. Поэтому расходы на жильё, размер предоставленного вычета и возвращаемый налог обозначают разные величины. Нельзя прочитать установленный законом предел как обещание перечислить покупателю столько же денег. Сначала определяется допустимая сумма расходов, затем учитывается возможность применить её к доходам налогоплательщика.

Для нового строительства или приобретения жилья подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает вычет в пределах фактических расходов, но максимум 2 000 000 рублей. Если расходы ниже предела, оснований заявлять весь предел только потому, что он предусмотрен законом, нет. Если расходы выше, превышение не увеличивает этот вычет. Стоимость покупки здесь служит исходной величиной, которую нужно сопоставить с ограничением. Само по себе дорогое жильё не означает, что для его покупателя предел становится больше.

При этом речь может идти об одном или нескольких объектах. Если человек воспользовался вычетом в размере меньше предельного, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ позволяет учитывать неиспользованную часть при последующем строительстве или приобретении жилья и предусмотренных нормой земельных участков. Поэтому перед расчётом новой суммы нужно установить, сколько вычета уже было использовано. Полная цена очередной покупки не даёт права заново отсчитывать предельную сумму без учёта предыдущего использования. Практическое значение имеет именно остаток права, а не только наличие новых расходов.

Для переносимого остатка закон отдельно определяет, какой предел брать за основу. По подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ применяется размер, действовавший в том налоговом периоде, когда впервые возникло право на вычет, после предоставления которого остался неиспользованный остаток. Налоговый период здесь нужен для привязки права к соответствующему времени. Нельзя автоматически подменять этот размер пределом, на который человек ориентируется при следующей покупке. История использования вычета влияет на расчёт вместе с документами о новых затратах.

Проценты по целевому жилищному кредиту учитываются отдельно от расходов на приобретение. По п. 4 ст. 220 НК РФ размер такого вычета определяется фактически уплаченными процентами и ограничен 3 000 000 рублей. Для расчёта процентного вычета берите сумму фактически уплаченных процентов. Учитывается исполненная обязанность по уплате процентов, подтверждённая документами, а не весь размер задолженности или платежи, которые только предстоит внести. Кредит должен соответствовать назначению, указанному в подп. 4 п. 1 этой статьи: новое строительство или приобретение предусмотренного нормой жилья и земельных участков, включая описанное в ней рефинансирование.

Для процентного вычета действует самостоятельное ограничение: п. 4 ст. 220 НК РФ связывает его только с одним объектом недвижимости. Правило о возможности использовать остаток расходов на покупку при последующем приобретении нельзя механически распространять на проценты по другому объекту. Поэтому расчёт расходов на само жильё и расчёт уплаченных процентов стоит вести раздельно. В каждом случае сопоставляются своя фактическая сумма, свой предел и условия соответствующего пункта статьи.

На объём использования вычета влияет и доход. Пункт 8 ст. 220 НК РФ прямо предусматривает ситуацию, когда доход, полученный у всех налоговых агентов, меньше суммы имущественных вычетов. Налоговый агент — тот, кто удерживает налог с дохода налогоплательщика. Наличие подтверждённых расходов ещё не означает, что весь их допустимый размер будет использован сразу. Эта же норма допускает получение вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по выбору человека. Но выбор нескольких агентов не превращает установленный предел в отдельный лимит для каждого работодателя.

Если квартира приобретена в строящемся доме, нужно учитывать момент возникновения права. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ оно возникает при передаче и принятии объекта по подписанному передаточному акту или другому документу о передаче. Для обращения за этим вычетом потребуется также государственная регистрация права собственности на переданное жильё. Для получающих пенсии п. 10 той же статьи предусматривает перенос имущественных вычетов на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх непосредственно перед периодом образования остатка. Используйте доступную сумму с учётом момента возникновения права и периодов переноса; предел расходов на жильё или проценты при этом остаётся прежним. При оценке ожидаемого результата нужно различать размер права на вычет и возможность его использования за соответствующие периоды.