Какую сумму налогового вычета можно получить при покупке жилья

Сумму налогового вычета при покупке жилья нужно считать отдельно от суммы налога, которую покупатель рассчитывает вернуть. Вычет — это расходы, на которые разрешено уменьшить налоговую базу, то есть сумму доходов, используемую для расчёта налога. Предел расходов на само приобретение установлен подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ: не более 2 000 000 рублей. Поэтому эту цифру нельзя воспринимать как размер перевода покупателю. Для ответа о деньгах к возврату одного знания цены квартиры недостаточно: сама по себе предельная величина вычета такого ответа не даёт.

Отправная точка расчёта — фактически произведённые расходы. Если они меньше установленного предела, размер вычета по этой покупке ограничивается расходами. Если больше, превышение не увеличивает предельную сумму. В подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ речь идёт об одном или нескольких объектах на территории Российской Федерации. Значит, предел не становится новым только потому, что вместо одной квартиры человек приобрёл несколько объектов. При расчёте нужно учитывать, какую часть права на вычет покупатель уже использовал, иначе ожидаемая сумма окажется завышенной.

Покупка с расходами меньше предела не обязательно исчерпывает право на вычет. Подпункт 1 п. 3 ст. 220 НК РФ позволяет учитывать оставшуюся часть при последующем строительстве или приобретении перечисленного в норме имущества. К нему относятся жилой дом, квартира, комната, доли в них, а также указанные в статье земельные участки. При этом переносится именно неиспользованная часть вычета. Новая покупка не обнуляет предыдущий расчёт и не создаёт ещё один полный предел поверх уже полученного вычета.

Для остатка имеет значение и момент первого возникновения права. По подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ предельный размер определяется по тому налоговому периоду, когда впервые возникло право на вычет, при предоставлении которого образовался переносимый остаток. Поэтому при повторной покупке я сначала сопоставляю сведения о прежнем вычете с расходами на новое жильё. Считать только по новому договору недостаточно: он показывает стоимость приобретения, но не отвечает на вопрос, сколько из доступного предела уже было использовано ранее.

Проценты по целевому займу или кредиту считаются отдельно от стоимости жилья. Подпункт 4 п. 1 ст. 220 НК РФ связывает этот вычет с фактическим использованием заёмных средств на перечисленные в нём цели, включая приобретение жилья и предусмотренное нормой рефинансирование. Пункт 4 этой статьи ограничивает учитываемые расходы по уплате процентов суммой 3 000 000 рублей. Для такого расчёта нужны именно уплаченные проценты по договору. Общую сумму кредита нельзя подставить вместо процентов, а будущие платежи нельзя приравнять к уже произведённым расходам.

У вычета по процентам есть существенное отличие: п. 4 ст. 220 НК РФ разрешает предоставить его только в отношении одного объекта недвижимости. Правило о последующем использовании остатка расходов на покупку другого жилья нельзя автоматически распространять на кредитные проценты. Раздельный расчёт помогает избежать этой ошибки: отдельно устанавливаются расходы на приобретение и использованный остаток по ним, отдельно — уплаченные проценты и объект, к которому они относятся. Для подтверждения размера процентного вычета нужны договор и документы об уплате процентов, предусмотренные этой нормой.

Если приобретаются права на квартиру в строящемся доме, имеет значение не только сумма оплаты. Подпункт 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ связывает возникновение права на вычет с передачей объекта застройщиком и принятием его участником по передаточному акту или другому документу о передаче. Для обращения за вычетом покупателю нужно дождаться государственной регистрации своего права собственности на квартиру. Поэтому размер расходов и возможность уже обратиться за вычетом — разные вопросы. Один лишь расчёт стоимости приобретения не заменяет условия о передаче объекта и регистрации права.

Способ получения также не меняет пределов расходов. Пункт 8 ст. 220 НК РФ допускает получение вычета до окончания налогового периода через работодателя при подтверждении права налоговым органом. Если доход за налоговый период меньше суммы вычетов, эта норма предусматривает дальнейшее получение в установленном ею порядке. Для получающих пенсию п. 10 ст. 220 НК РФ допускает перенос на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих периоду образования остатка. Эти положения относятся к использованию вычета, а не к увеличению стоимости жилья, принимаемой для расчёта.