Какой счёт открыть для расчётов по сделке с недвижимостью

Чтобы решить, какой счёт открыть для сделки с недвижимостью, определите условие получения денег продавцом. Стороны могут выбрать расчёты через банковский счёт, блокирование средств на эскроу или выплату по аккредитиву. Эти варианты различаются прежде всего тем, какое обязательство принимает банк: обслуживать счёт на согласованных условиях, удерживать деньги до предусмотренного основания или исполнить платёж при представлении документов. Правовая опора для выбора — ст. 846, ст. 860.7 ГК РФ ч.2 и ст. 867 ГК РФ.

Если нужен банковский счёт для расчётов, его открывают при заключении договора с банком. Счёт может быть открыт клиенту либо лицу, которое он указал. До заключения договора сопоставьте условия обслуживания с тем, как стороны договорились передать деньги за недвижимость. Именно согласованные условия определяют открытие счёта по п. 1 ст. 846 ГК РФ ч.2.

Если покупатель хочет внести деньги, а продавец должен получить их только при наступлении согласованного основания, подходит механизм эскроу. Банк выступает эскроу-агентом: учитывает и блокирует средства на специальном счёте. Покупатель, вносящий деньги, называется депонентом, а получатель — бенефициаром. Основание передачи нужно закрепить в договоре счёта эскроу, поскольку именно с ним связана выплата по п. 1 ст. 860.7 ГК РФ ч.2.

До даты возникновения основания для передачи права на деньги принадлежат депоненту. Возникновение договорного основания меняет обладателя прав на средства: им становится бенефициар. При согласовании расчётов за недвижимость учитывайте этот переход: внесение покупателем средств и возникновение у продавца прав на них — разные события. Такое разграничение предусмотрено п. 1 ст. 860.7 ГК РФ ч.2.

Если стороны связывают выплату с представлением документов, можно выбрать аккредитив. Это способ расчётов, при котором банк по поручению плательщика принимает обязательство перед получателем денег. Для выплаты получатель представляет документы, предусмотренные аккредитивом, и соблюдает его условия. Согласуйте перечень документов с выбранным условием оплаты недвижимости: именно по ним будет исполняться банковское обязательство по п. 1 ст. 867 ГК РФ.

Расходы также учитывайте при выборе. Вознаграждение банка за эскроу нельзя удерживать из заблокированных денег, если договором не предусмотрено иное. При аккредитиве плательщик возмещает банку расходы, понесённые при выполнении его инструкций. Эти правила закреплены в п. 3 ст. 860.7 ГК РФ ч.2 и п. 4 ст. 867 ГК РФ.

Если банк отказывает в открытии обычного счёта, выясните причину отказа и сопоставьте её с условиями выбранного вида счёта. Банк обязан заключить договор на объявленных условиях, соответствующих закону и банковским правилам. Отказ допускается, в частности, при отсутствии возможности принять клиента на обслуживание, а также по основаниям закона или иных правовых актов — п. 2 ст. 846 ГК РФ ч.2.