Какие риски при покупке квартиры у бывшего банкрота

Если продавец квартиры — бывший банкрот, выясните, как квартира связана с завершённым делом. Практический риск возникает, когда обнаруживается имущество, которое гражданин скрыл или незаконно передал третьим лицам. Конкурсные кредиторы с неудовлетворёнными требованиями либо уполномоченный орган могут просить арбитражный суд пересмотреть завершение процедуры и обратить взыскание на это имущество. Речь идёт о возможности использовать имущество для погашения долгов — п. 1 ст. 213.29 О несостоятельности (банкротстве).

Завершение процедуры не даёт покупателю безусловной защиты от такого обращения. Для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам нужно, чтобы факты сокрытия или незаконной передачи не были и не могли быть известны заявителю на дату судебного определения о завершении процедуры. Условие касается осведомлённости кредитора или уполномоченного органа, а не только того, что рассказал продавец покупателю, — п. 2 ст. 213.29 О несостоятельности (банкротстве).

Отсчитывать срок обращения лишь от даты окончания банкротства неверно. Заявление по этому основанию можно подать в течение одного месяца с даты открытия обстоятельств для пересмотра. Поэтому при оценке риска покупки существенны и содержание обнаруженных фактов, и момент их обнаружения заявителем. Именно с этим событием связан срок по п. 2 ст. 213.29 О несостоятельности (банкротстве).

Если суд отменит определение о завершении процедуры, производство по делу возобновляется и вводится реализация имущества гражданина. Определение о возобновлении исполняется немедленно, хотя его можно обжаловать. В реестре восстанавливаются непогашенные требования участвовавших в деле кредиторов. Для покупателя это означает, что вопрос об имуществе снова рассматривается в рамках банкротства продавца, — п. 3–5 ст. 213.29 О несостоятельности (банкротстве).

Главная имущественная опасность связана с признанием сделки недействительной: переданное по ней возвращается в конкурсную массу, то есть в имущество для расчётов с кредиторами. Если вернуть квартиру в натуре невозможно, приобретатель должен возместить её действительную стоимость на момент приобретения, а также убытки от последующего изменения стоимости. Денежное последствие предусмотрено вместо невозможного возврата имущества — п. 1 ст. 61.6 127-ФЗ.

Возврат квартиры не означает, что покупатель одновременно получит обратно уплаченную цену. После возврата полученного по недействительной сделке у приобретателя возникает требование к должнику, которое удовлетворяется в порядке банкротства. В зависимости от основания недействительности применяются разные правила очерёдности; в случаях п. 2 такое требование удовлетворяется после требований кредиторов третьей очереди, включённых в реестр. Это отдельный финансовый риск покупки — п. 2–3 ст. 61.6 127-ФЗ.

При подготовке покупки сопоставьте документы о завершении банкротства с документами о квартире и её передаче. Смысл этой проверки — установить связь конкретного объекта с возможным сокрытием имущества или незаконным отчуждением. Оценивать последствия нужно раздельно: пересмотр завершения дела регулирует ст. 213.29 О несостоятельности (банкротстве), а возврат по признанной недействительной сделке — ст. 61.6 127-ФЗ.