Какие риски при покупке квартиры у банкрота

Если продавец квартиры банкрот, главный риск покупателя — утрата приобретённого жилья вследствие признания сделки недействительной арбитражным судом. Для оценки риска нужно сопоставить условия покупки с основаниями оспаривания: существенной неравноценностью обмена или продажей с целью навредить кредиторам. Это разные основания, и обстоятельства для них устанавливаются по разным правилам — п. 1 и 2 ст. 61.2 127-ФЗ.

Слишком низкая цена опасна, когда квартиру продали в течение одного года до принятия заявления о признании продавца банкротом либо после принятия заявления. Сравнивают не только сумму в договоре, но и остальные условия с аналогичными продажами в сравнимых обстоятельствах. Если стоимость квартиры существенно превышает то, что получил продавец, покупку могут оспорить как неравноценную. Для этого основания знание покупателя о цели навредить кредиторам не является условием — п. 1 ст. 61.2 127-ФЗ.

Рыночная цена не исключает другого основания: продажи ради причинения вреда имущественным правам кредиторов. Здесь учитывают сделки за три года до принятия заявления о банкротстве и после его принятия. Требуется причинённый кредиторам вред и знание покупателя о цели продавца к моменту покупки. Поэтому оценка такой сделки охватывает не только цену, но и отношения сторон, а также обстоятельства передачи жилья — п. 2 ст. 61.2 127-ФЗ.

Знание о цели продавца предполагается, если покупатель признан заинтересованным лицом. Такое же правило действует, когда покупатель знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов, неплатёжеспособности продавца либо недостаточности его имущества. Переписка и договорённости сторон могут иметь значение для оценки того, что было известно покупателю при заключении договора — п. 2 ст. 61.2 127-ФЗ.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда после продажи прежний собственник продолжает владеть квартирой, пользоваться ею или указывать покупателю, как ею распорядиться. При неплатёжеспособности продавца либо недостаточности имущества это относится к условиям, при которых предполагается цель причинить вред кредиторам. Фактическое поведение сторон после покупки также имеет значение для спора — п. 2 ст. 61.2 127-ФЗ.

При признании покупки недействительной квартира возвращается в конкурсную массу. Если вернуть её в натуре невозможно, покупатель возмещает действительную стоимость на момент приобретения и убытки от последующего изменения стоимости. Следовательно, невозможность передать жильё обратно может обернуться денежным требованием к покупателю — п. 1 ст. 61.6 127-ФЗ.

Возврат квартиры не означает одновременного получения всей уплаченной цены. После возврата имущества у покупателя возникает требование к должнику в рамках банкротства. При оспаривании из-за неравноценной цены действует п. 3 ст. 61.6 127-ФЗ. Если основанием стала продажа во вред кредиторам по п. 2 ст. 61.2, требование удовлетворяется после требований кредиторов третьей очереди, включённых в реестр, — п. 2 ст. 61.6 127-ФЗ. Это усиливает риск потери денег.