Какие риски есть у продавца квартиры

У продавца квартиры есть риск исполнить свою часть договора и не получить то, что обязан предоставить покупатель. Для оценки этого риска существенна связь между обязанностями сторон. Статья 328 ГК РФ называет исполнение встречным, если обязанность одной стороны обусловлена исполнением другой. Поэтому нельзя решать вопрос о защите продавца только по факту отсутствия денег: нужно сопоставить условия договора с тем, что уже сделал каждый участник продажи.

Если покупатель не предоставил предусмотренное договором исполнение, продавец, на котором лежит встречная обязанность, вправе приостановить ее исполнение либо отказаться от него и потребовать возмещения убытков. Статья 328 ГК РФ допускает такую реакцию и до нарушения срока, но только при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что исполнения вовремя не будет. Одного опасения продавца для этого недостаточно: речь идет об очевидных признаках будущего неисполнения, а не о любом сомнении в надежности покупателя.

Частичная оплата требует отдельного внимания к объему ответных действий. При неполном исполнении статья 328 ГК РФ разрешает приостановление или отказ в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Следовательно, при недоплате продавец вправе отказаться от своих обязанностей лишь в части, соответствующей неоплаченной сумме. Кроме того, правила о приостановлении и судебном требовании применяются с учетом исключений, которые могут содержаться в законе или договоре.

Есть и риск ошибочно рассчитывать на судебное понуждение покупателя. По статье 328 ГК РФ сторона встречного обязательства не вправе требовать через суд исполнения, пока сама не предоставила причитающееся другой стороне. Для продавца это повод соотнести требование об оплате с собственным исполнением, а не рассматривать долг покупателя в отрыве от условий продажи.

Другой круг рисков связан с недействительностью договора. Статья 166 ГК РФ различает оспоримую сделку, недействительность которой признает суд, и ничтожную, недействительную независимо от такого признания. Само недовольство покупателя продажей еще не заменяет предусмотренного законом основания. Для оспоримой сделки имеют значение также право лица предъявить требование и нарушение его прав или охраняемых законом интересов. В предусмотренных законом случаях спор может затронуть интересы третьих лиц.

Поведение после заключения договора тоже имеет значение. Если сторона выразила намерение сохранить сделку, статья 166 ГК РФ ограничивает возможность оспаривать ее по известному ей основанию. Недобросовестное заявление о недействительности не имеет правового значения, в частности когда прежнее поведение позволяло другим полагаться на действительность продажи. Поэтому продавцу полезно сопоставить доводы об оспаривании с действиями заявителя: поддерживал ли он исполнение договора и что ему было известно об основании спора.