Какие права есть у собственника при изъятии участка для государственных нужд

Изъятие земельных участков для государственных нужд затрагивает и возможность пользоваться имуществом, и его денежную оценку. Это разные стороны вопроса. Статья 280 ГК РФ сохраняет собственнику владение, пользование и распоряжение землёй до дня прекращения права. Поэтому само уведомление о решении об изъятии не означает, что собственник уже утратил эти возможности. Пользоваться участком по своему усмотрению он вправе в пределах закона.

У уведомления есть другое последствие: оно влияет на риск расходов. По ст. 280 ГК РФ затраты и убытки от строительства, реконструкции и неотделимых улучшений после уведомления могут лечь на самого собственника. Неотделимые улучшения — изменения, которые нельзя отделить от имущества без его повреждения. Продолжение пользования землёй и включение новых вложений в возмещение поэтому нельзя считать одним и тем же правом.

Состав возмещения раскрывает п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Для собственника отправной точкой служит рыночная стоимость земли, право на которую прекращается. К ней добавляются убытки от изъятия, в том числе упущенная выгода — доход, который собственник не получит из-за изъятия. Возмещение не сводится к цене участка, если прекращение владения им приводит к другим предусмотренным законом потерям.

Если вместе с землёй изымают принадлежащие её правообладателю объекты недвижимости, их рыночная стоимость тоже входит в расчёт по п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Для такой составляющей имеет значение именно одновременное изъятие объектов. При переносе инженерных сооружений действует специальное правило п. 2.1 той же статьи: вместо их рыночной стоимости учитываются предусмотренные этим пунктом расходы на реконструкцию и размещение, а также иные убытки. Для работ, оплачиваемых лицом, по ходатайству которого принято решение об изъятии, установлено исключение.

Когда изымают часть исходного участка и для этого образуют новый участок, расчёт имеет свою особенность. По п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ стоимость изымаемого участка определяется через разницу: из рыночной стоимости исходной земли вычитают рыночную стоимость той земли, которая сохраняется у владельца. При таком изъятии для расчёта существенны обе величины. Одна лишь оценка площади, остающейся у собственника, не раскрывает размер возмещения.

Разрешённое использование — то, для каких целей допускается использовать землю, — также влияет на оценку. Пункт 5 ст. 56.8 ЗК РФ связывает расчёт с использованием, установленным на день перед принятием решения об изъятии. Если раньше его изменили ради строительства или реконструкции объектов, для которых землю и изымают, берётся использование до такого изменения. Само планируемое изъятие при определении возмещения не учитывается.

Отдельная составляющая — потери из-за невозможности выполнить обязательства перед другими лицами. Например, речь может идти об обязательствах по заключённым договорам. Пункт 6 ст. 56.8 ЗК РФ обязывает правообладателя представить оценщику документы, подтверждающие возникновение таких убытков. Поэтому для их включения в расчёт нужно показать связь между изъятием земли, невозможностью исполнения и возникшими потерями. Одного утверждения о наличии договора для этого недостаточно.

Для вложений после уведомления п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ устанавливает конкретные ограничения. Не учитываются неотделимые улучшения, сделанные после уведомления, кроме перечисленных в норме исключений. Среди них — работы ради безопасности недвижимости, предотвращения пожаров, аварий и чрезвычайных обстоятельств либо устранения их последствий. Также предусмотрено исключение для реконструкции по разрешению на строительство, выданному до уведомления. Назначение работ и время выдачи разрешения здесь имеют самостоятельное значение.

Новые постройки оцениваются с учётом похожих, но отдельных ограничений того же пункта. Недвижимость, построенная после уведомления, исключается из расчёта, кроме строительства по ранее выданному разрешению. Для объектов, которым разрешение не требуется, закон отдельно указывает на начало строительства после уведомления. Кроме того, возмещение не увеличивают за счёт сделок, заключённых после уведомления и увеличивающих подлежащие возмещению убытки. Возможность распоряжаться имуществом сама по себе этого ограничения не отменяет.

Пункт 8 ст. 56.8 ЗК РФ исключает и недвижимость с неотделимыми улучшениями, созданными вопреки разрешённому использованию земли. Значение имеет не только дата работ, но и их соответствие установленному использованию. При общей собственности размер возмещения по п. 9 этой статьи определяется пропорционально долям владельцев. По п. 7 размер возмещения определяют не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю соглашения об изъятии. Эти правила позволяют различать состав расчёта, долю конкретного собственника и момент определения суммы.