Какие документы нужны для оформления залога недвижимости

Сначала определите, на каком основании возникает залог недвижимости: по договору об ипотеке или в силу закона. Это влияет на заявление о регистрации и состав приложений. Залогодатель — тот, кто передаёт имущество в залог; залогодержатель — тот, чьё требование этим залогом обеспечивается. По п. 1 ст. 20 102-ФЗ об ипотеке при договорной ипотеке заявление подают совместно эти стороны. Если договор удостоверен нотариусом, обратиться с заявлением может также удостоверивший его нотариус.

Для подготовки самого договора нужны сведения, позволяющие точно определить недвижимость. По п. 2 ст. 9 Закона № 102-ФЗ в нём указывают название объекта, его местонахождение и описание, по которому объект можно отличить от другого. Также записывают, на каком праве имущество принадлежит залогодателю, дату и номер регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому документы и сведения об объекте стоит собрать прежде, чем согласовывать текст договора. Названная норма устанавливает содержание договора, но не даёт универсального перечня отдельных справок для любого залога.

Вторая часть подготовки касается долга или другого обязательства, которое обеспечивает недвижимость. По п. 1 и 4 ст. 9 Закона № 102-ФЗ договор должен раскрывать его содержание, сумму, основание возникновения и срок исполнения. Если сумма станет известна позднее, нужно описать, как её определят. При исполнении по частям в договор включают график и размеры платежей либо условия их расчёта: это предусмотрено п. 5 той же статьи. Документ об обеспечиваемом обязательстве помогает перенести эти условия в договор ипотеки без расхождений.

Отдельно согласуют денежную оценку имущества и отражают её в договоре по п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ. Само требование указать оценку не означает, что для любого объекта эта норма предписывает один и тот же оценочный документ. Если закладывают принадлежащее залогодателю право аренды, описание арендованного имущества дополняют сроком аренды согласно п. 2 этой статьи.

При наличии управляющего залогом заявление подают залогодатель и управляющий. Последний действует по нотариально удостоверенной доверенности от залогодержателя или залогодержателей. Пункт 1 ст. 20 102-ФЗ об ипотеке прямо предусматривает приложения к такому заявлению: договор, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, и договор управления залогом либо договор синдицированного кредита или займа.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, по п. 3 ст. 20 дополнительно представляют саму закладную и её копию, а также названные в ней приложения с копиями. Для ипотеки в силу закона действует иной порядок: по п. 2 заявление может исходить от залогодержателя, залогодателя либо нотариуса, удостоверившего соответствующий договор. Сведения о залогодержателе вносят на основании договора об обеспечиваемом обязательстве; требовать иные документы и сведения, касающиеся залогодержателя, этот пункт запрещает.