Какие документы нужны для оформления субаренды

Чтобы решить, какие документы подготовить для субаренды, начните с основного договора аренды. По нему нужно выяснить, какое имущество арендатор вправе использовать, на каких условиях и до какого момента. Эти сведения нужны для подготовки договора с новым пользователем: передача имущества в субаренду связана с действующей арендой. Пользоваться имуществом нужно согласно условиям аренды, а при отсутствии таких условий — согласно его назначению, как предусмотрено п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Следующий вопрос — согласие арендодателя. Проверьте, разрешает ли основной договор передачу имущества в субаренду и как сформулировано это разрешение. Если согласие оформлено отдельно, подготовьте его вместе с договором аренды, чтобы при согласовании субаренды можно было сопоставить оба документа. Право арендатора передать имущество другому пользователю с согласия арендодателя предусмотрено п. 2 ст. 615 ГК РФ. Подписание договора между арендатором и субарендатором не освобождает от необходимости получить такое согласие.

В договоре субаренды согласуйте срок с учётом оставшегося срока аренды. Например, если основная аренда заканчивается раньше предполагаемого пользования субарендатора, срок передачи нужно сократить. Ориентируйтесь на дату окончания действующего договора, а не на намерение арендатора продолжить отношения в будущем. Заключать субаренду на срок, превышающий срок аренды, запрещает п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Письменная форма обязательна, когда договор заключается более чем на год. Если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, оформлять договор письменно нужно независимо от его срока. Следовательно, участие организации влияет на подготовку документов даже при краткой передаче имущества. К субаренде применяются правила об аренде по п. 2 ст. 615 ГК РФ; требования к письменной форме закреплены в п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Если передаётся недвижимость, при оформлении договора учитывайте государственную регистрацию. Общее правило о регистрации договора аренды недвижимости действует с оговоркой об исключениях, установленных законом, — п. 2 ст. 609 ГК РФ. Для субаренды это связано с применением правил об аренде по п. 2 ст. 615 ГК РФ. Вопрос регистрации нужно соотнести с видом передаваемого имущества и условиями оформляемого договора.

При подготовке документов учитывайте, что за исполнение основной аренды по-прежнему отвечает арендатор. Новый пользователь получает имущество в пользование, но арендатор продолжает отвечать по основному договору — п. 2 ст. 615 ГК РФ. Поэтому при подготовке текста сопоставьте условия использования имущества в обоих договорах. Если использование противоречит условиям аренды или назначению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков по п. 3 ст. 615 ГК РФ.