Как заключить договор субаренды

Чтобы заключить субаренду, начните с договора, по которому вы арендуете имущество. Уточните условия его использования и срок аренды: они определяют, как можно передать имущество следующему пользователю. Арендатор обязан соблюдать согласованный порядок пользования, а когда он не определён — назначение имущества. Это правило п. 1 ст. 615 ГК РФ нужно учитывать при подготовке условий будущей субаренды.

Получите согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду. Именно с таким согласием п. 2 ст. 615 ГК РФ связывает право арендатора предоставить арендованное имущество другому лицу за плату. Если вы выступаете будущим субарендатором, выясните у арендатора, согласована ли передача с арендодателем. При обсуждении условий договора учитывайте, что право сдавать имущество в субаренду может быть ограничено законом или иными правовыми актами.

Срок субаренды согласуйте в пределах срока основного договора. Например, нельзя предоставить субарендатору право пользоваться имуществом дольше, чем оно предоставлено самому арендатору. Перед подписанием сопоставьте сроки обоих договоров и исправьте расхождения, если субаренда выходит за пределы аренды. Такой предел прямо предусмотрен п. 2 ст. 615 ГК РФ; согласие арендодателя не отменяет это ограничение.

Затем определите, как оформить соглашение. По п. 1 ст. 434 ГК РФ допустима форма, предусмотренная для сделок, если закон не требует для соответствующего вида договора определённой формы. К субаренде применяются правила об аренде с предусмотренными законом исключениями — п. 2 ст. 615 ГК РФ. Поэтому выбор способа оформления связывайте с видом передаваемого имущества и применимыми к договору требованиями.

Для письменного оформления стороны могут составить и подписать общий документ, включая электронный. Пункт 2 ст. 434 ГК РФ допускает также обмен письмами, электронными документами или иными данными с соблюдением установленных правил. Однако когда закон или соглашение сторон требует единого подписанного документа, оформляйте договор именно таким способом — п. 4 ст. 434 ГК РФ.

Если вы заранее договорились об определённой форме, доведите оформление до неё. Даже когда закон позволял бы другой вариант, договор считается заключённым после придания ему согласованной формы — п. 1 ст. 434 ГК РФ. Например, договорившись подписать единый документ, не считайте обсуждение его условий завершённым оформлением субаренды: сторонам нужно выполнить собственную договорённость о форме.

Отдельно разграничьте субаренду и перенаем — передачу другому лицу прав и обязанностей арендатора. При субаренде ответственным перед арендодателем остаётся первоначальный арендатор; исключение для перенайма закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Условия пользования имуществом нужно соблюдать и после его передачи: использование вопреки договору или назначению имущества даёт арендодателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков по п. 3 ст. 615 ГК РФ.