Как выселить квартирантов

Чтобы выселить квартирантов из своей квартиры, сначала нужно определить, на каком основании они в ней живут. Право пользования означает право занимать жильё и пользоваться им. Для собственника вопрос обычно начинается с договора: что он разрешает жильцам и с каким основанием связывает прекращение проживания. Часть 1 ст. 35 ЖК РФ предусматривает освобождение помещения после прекращения права пользования. В споре нужно говорить не только о том, кому принадлежит квартира, но и о том, почему квартиранты больше не вправе её занимать.

Статья 35 ЖК РФ называет несколько источников оснований прекращения права: сам Жилищный кодекс, другие федеральные законы, договор или решение суда. Это не означает, что собственник может выбрать любое удобное объяснение. Нужна связь между конкретным основанием и положением жильцов. Если собственник ссылается на договор, его условия должны объяснять, почему право пользования прекратилось. Само наличие разногласий с квартирантами ещё не даёт ответа на этот вопрос. Сначала устанавливается прекращение права, а затем обсуждается обязанность освободить помещение.

После прекращения права пользования гражданин обязан освободить жильё, то есть прекратить им пользоваться. Срок освобождения квартиры устанавливает собственник. Единого для всех числа дней на выезд нет — назначьте срок, к которому жильцы должны освободить квартиру. В обращении к квартирантам нужно ясно выразить требование освободить квартиру и обозначить установленный срок. Это позволяет понять, какое исполнение ожидает собственник и к какому моменту.

Срок освобождения и основание прекращения права решают разные вопросы. Первый обозначает момент ожидаемого выезда, второе объясняет, почему возникла обязанность уехать. Назначение срока не должно подменять объяснение основания. Для требования по части 1 ст. 35 ЖК РФ существенна вся эта последовательность.

Если срок прошёл, а квартиранты продолжают занимать квартиру, ст. 35 ЖК РФ связывает выселение с решением суда. Требование заявляет собственник жилого помещения. Здесь различаются обязанность жильца уехать после прекращения права и выселение при отказе выполнить эту обязанность. Если жильцы не выехали к назначенной дате, собственнику нужно обратиться в суд с требованием о выселении. В судебном споре смысл требования состоит в освобождении помещения человеком, право которого пользоваться этим помещением прекратилось, но который его не освободил.

При подготовке позиции полезно последовательно ответить на несколько вопросов. Какое основание позволяло квартирантам жить в квартире? Какое событие или условие прекратило это право? Какой срок освобождения установил собственник? Продолжают ли жильцы пользоваться квартирой после его окончания? Эти вопросы следуют из последовательности, предусмотренной частью 1 ст. 35 ЖК РФ. Когда ответы смешаны, спор легко сводится к взаимным претензиям. Когда они разделены, понятнее, какие положения договора и какие сведения относятся к требованию о выселении.

Отдельная ситуация описана в части 2 ст. 35 ЖК РФ. Она касается гражданина, который пользуется жильём на основании предусмотренного этой частью решения суда либо завещательного отказа. Завещательный отказ здесь выступает основанием пользования жилым помещением. Правило нельзя автоматически переносить на любого человека, которого собственник называет квартирантом. Сначала нужно установить основание проживания. Только затем можно сопоставлять поведение жильца с нарушениями, перечисленными в этой части статьи, и обсуждать предусмотренные ею меры.

Для указанных в части 2 жильцов закон называет использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также бесхозяйственное обращение с жильём, допускающее его разрушение. Собственник вправе предупредить о необходимости устранить нарушения. Если они ведут к разрушению помещения, он также вправе назначить разумный срок для ремонта. Значение имеет не просто недовольство поведением жильца: нужно соотнести претензии с конкретным нарушением и учесть предусмотренное законом предупреждение.

По этому специальному правилу выселение также происходит на основании решения суда и по требованию собственника. Закон связывает его с продолжением нарушений после предупреждения либо с невыполнением необходимого ремонта без уважительных причин. Для обычного спора с квартирантами отправной точкой остаётся основание прекращения их права пользования, а для ситуации из части 2 — ещё и особые условия, прямо названные в ней. Адвокат может помочь сформулировать требование так, чтобы оно опиралось на подходящее правило ст. 35 ЖК РФ и факты проживания.