Как выделить доли в ипотечном доме

Чтобы выделить доли в ипотечном доме, сначала определите, кому уже принадлежит дом и кому должна достаться доля. Когда участники долевой собственности договариваются о размерах своих прав, речь идёт об определении долей. Когда собственник передаёт часть права другому человеку, нужно учитывать правила отчуждения заложенного имущества. Для этих действий действуют разные условия: размеры долей определяются по ст. 245 ГК РФ, а передача заложенного имущества регулируется ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если дом уже находится в долевой собственности, обсудите размеры долей со всеми её участниками. Соглашение должно выражать общую договорённость. При невозможности определить доли на основании закона и отсутствии соглашения об их размерах они считаются равными. Это правило помогает определить соотношение прав существующих участников, но не описывает передачу доли новому владельцу — п. 1 ст. 245 ГК РФ.

Неравные доли можно связать с вкладом каждого в общее имущество. Участники вправе договориться, как определять и изменять размеры долей с учётом того, кто участвовал в создании дома и увеличении общего имущества. Обсуждать нужно не только желаемое соотношение, но и порядок его изменения при последующих вкладах. Такое соглашение заключается всеми участниками долевой собственности — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Если вы хотите передать долю другому лицу, обратитесь к договору об ипотеке. По общему правилу отчуждение заложенного имущества требует согласия залогодержателя — лица, в пользу которого установлен залог. Исключение возможно, когда иной порядок предусмотрен ипотечным договором. Правило распространяется на дарение, продажу, обмен и другие способы отчуждения. Название сделки нужно соотнести с её содержанием: при передаче права другому человеку учитываются ограничения из п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Отдельно проверьте закладную, если она выдавалась. При её наличии право на отчуждение должно быть предусмотрено в самой закладной, а передача имущества допускается с соблюдением записанных в ней условий. Подготовку передачи доли нужно строить с учётом этих условий вместе с положениями ипотечного договора — п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если поводом для изменения долей стали вложения в дом, имеет значение характер улучшений. Участник, который за свой счёт выполнил неотделимые улучшения с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, вправе требовать соответствующего увеличения своей доли. Для отделимых улучшений правило другое: они поступают в собственность того, кто их произвёл, если участники не договорились иначе. Поэтому расходы на улучшения нужно соотнести с их видом и договорённостями собственников — п. 3 ст. 245 ГК РФ.