Как выделить доли после погашения ипотеки

Чтобы выделить доли после погашения ипотеки, сначала определите, использовался ли материнский капитал на жильё. Именно с его использованием ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ связывает обязанность оформить общую собственность семьи. Если он использовался, оформите доли на получателя сертификата, его супруга или супругу и детей, согласовав размеры долей. Если материнский капитал не использовался, передавать доли детям только из-за выплаты ипотеки не требуется; перед оформлением долей выясните, на каком основании вы их передаёте. При подготовке документов учитывайте основание передачи долей и факт расчёта по кредиту раздельно.

Материнский капитал может участвовать в оплате ипотечного жилья разными способами. Часть 6 ст. 10 Закона № 256-ФЗ допускает направление средств на первоначальный взнос, погашение основного долга и уплату процентов. При подготовке соглашения учитывайте не только последний платёж по ипотеке. Имеет значение само использование этих средств при приобретении жилья. Если ими оплачен первоначальный взнос, последующая выплата оставшегося кредита за счёт иных средств не отменяет требования ч. 4 той же статьи об общей собственности.

В соглашении нужно учесть всех, кого называет ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ: получателя сертификата, его супруга или супругу и детей. Закон прямо упоминает первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей. Нельзя ограничить состав собственников только ребёнком, в связи с рождением которого возникло право на материнский капитал. Само соглашение должно отвечать на два разных вопроса: кому принадлежат права на жильё и каков размер доли каждого участника.

Доля означает часть права собственности на жилое помещение. Указывая доли в соглашении, вы определяете, какая часть права принадлежит каждому члену семьи, а отдельные комнаты за ними при этом не закрепляются. Для оформления общей собственности требуется определить именно размеры долей в праве. Часть 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ поручает сделать это по соглашению. Конкретные доли детей и родителей согласуйте при подготовке документа; рассчитывать на одинаковое распределение квартиры во всех случаях не стоит. Согласованные размеры нужно выразить так, чтобы из документа было понятно, какая доля относится к каждому собственнику.

Отдельный вопрос — форма сделки. Нотариальное удостоверение означает оформление сделки с участием нотариуса. По ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат такому удостоверению, но закон перечисляет исключения. Среди них — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Чтобы применить это правило, нужно установить, какие права уже существуют и какие именно доли передаются. Нельзя только по словам «выделение долей после ипотеки» сделать вывод, что любое соглашение обязательно удостоверяет нотариус или что всегда достаточно простой письменной формы.

Для изменения размеров уже зарегистрированных долей действует ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Сведения меняют в Едином государственном реестре недвижимости — реестре, в котором отражаются права на недвижимость. Основанием служит документ со сведениями о размере долей. По общему правилу заявление подают все участники долевой собственности, чьи доли изменяются. Это уточнение существенно: закон связывает участие в подаче заявления именно с изменением долей, а не просто с проживанием человека в квартире. Содержание соглашения и состав заявителей должны соответствовать друг другу.

Для нотариально удостоверенного соглашения об изменении размеров долей предусмотрен другой вариант подачи заявления. По той же ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ обратиться может один участник долевой собственности или нотариус. Если же размеры долей изменены вступившим в законную силу решением суда, заявление также вправе подать один из участников. Эти правила относятся к основанию и порядку изменения записи в реестре. Они не позволяют исключить из числа собственников ребёнка, которого необходимо включить по норме об использовании материнского капитала.

Практическая задача состоит в том, чтобы связать между собой состав семьи, согласованные доли и способ оформления прав. Сначала определяют участников общей собственности по ст. 10 Закона № 256-ФЗ, затем фиксируют размеры долей и учитывают требования ст. 42 Закона № 218-ФЗ к сделке и заявлению. Если доли уже существуют, документ должен показывать, как они меняются. Если стороны ссылаются на судебное решение, для подачи заявления по описанному правилу оно должно вступить в законную силу. Выплата ипотеки не заменяет документ, определяющий доли, и заявление об изменении сведений о них.