Как выделить доли детям перед продажей квартиры

Если вы собираетесь продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, начните с оформления прав семьи. Обязанность выделить доли связана с использованием этих средств на жильё. Намерение переехать и договорённость с покупателем не меняют круг будущих собственников: получатель сертификата, его супруг или супруга и дети должны получить общую собственность. Такое правило закреплено в ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Доли нужно определить по соглашению. Обсудите, какая часть квартиры будет принадлежать каждому члену семьи, и отразите распределение в соглашении. Речь идёт о долях в праве на жильё: определение доли ребёнка не означает предоставления ему отдельной комнаты. При подготовке продажи установите, какая именно часть права принадлежит каждому собственнику. Основание для согласования размеров — ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Включите в распределение всех детей, которых касается обязанность по маткапиталу. Очерёдность рождения ребёнка не исключает его из числа участников общей собственности: правило охватывает и первенца, и следующих детей. Нельзя ограничить оформление только ребёнком, в связи с рождением которого семья получила право на поддержку. Проверьте состав участников соглашения до оформления общей собственности, чтобы план продажи учитывал права всей семьи — ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Использование лишь части маткапитала тоже требует оформления жилья в общую собственность. Если средства пошли на первоначальный взнос или погашение жилищного кредита, учитывайте это при подготовке документов: такое направление средств предусмотрено ч. 6 ст. 10 Закона № 256-ФЗ. Для решения вопроса о выделении долей существенен факт использования маткапитала на приобретённую квартиру, а не только способ расчёта с продавцом или кредитной организацией.

После оформления детской доли переходите к вопросу о её продаже. Отчуждение означает передачу имущества другому лицу, в том числе покупателю. Для распоряжения имуществом подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Обращаться за ним нужно до совершения соответствующей сделки: п. 2 ст. 37 ГК РФ связывает возможность отчуждения именно с предварительным разрешением.

При подготовке обращения учитывайте содержание всей предполагаемой сделки. Помимо продажи, разрешение касается обмена, дарения имущества подопечного, отказа от принадлежащих ему прав и действий, уменьшающих его имущество. Если планируется раздел принадлежащего ребёнку имущества или выдел из него долей, это также относится к п. 2 ст. 37 ГК РФ. Отличайте такое распоряжение уже принадлежащим ребёнку имуществом от первоначального оформления семейных долей по маткапиталу: у этих действий разные основания и разная цель.