Как выделить доли детям до и после погашения ипотеки

Чтобы понять, как выделить доли детям в ипотечной квартире, сначала выясните, использовался ли материнский капитал. От этого зависит основание оформления общей собственности. Часть 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата и его супруга оформить приобретённое с такими средствами жильё в собственность семьи. Второй вопрос — остаётся ли квартира в залоге. Для распоряжения заложенным имуществом действует ст. 37 Закона № 102-ФЗ. Эти правила решают разные задачи и должны учитываться вместе.

Если маткапитал направлен на приобретение жилья, общими собственниками должны стать лицо, получившее сертификат, его супруг и дети. Закон прямо упоминает первого, второго, третьего и последующих детей. При подготовке соглашения нельзя ограничиться только ребёнком, в связи с рождением которого появилось право на поддержку. Обязанность по ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ относится к оформлению собственности перечисленных членов семьи, а размеры их долей устанавливаются соглашением.

Доля означает часть права собственности на всё жилое помещение. Вопрос о её размере нужно согласовать отдельно от вопроса о погашении кредита. Размеры долей получателя сертификата, его супруга и детей определяются по соглашению согласно ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ. Для оформления согласуйте долю каждого члена семьи: использование маткапитала не задаёт конкретных размеров долей и не обязывает делить жильё поровну. Само соглашение должно ясно выражать, кому какая доля определяется.

До погашения ипотеки нужно учитывать права залогодержателя — того, в чью пользу заложена квартира. Пункт 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ разрешает отчуждение заложенного имущества с его согласия, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Отчуждение — это передача собственности другому лицу. Норма охватывает не только продажу, но и дарение, обмен и другие способы передачи. При выделении детских долей нельзя исходить из того, что ограничения залога относятся исключительно к продаже всей квартиры.

Практически начинать нужно с условий договора об ипотеке. Если в нём нет иного правила, ориентиром служит требование согласия залогодержателя из п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ. Для выделения долей при использовании маткапитала получите согласие залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иного. При этом неверно и считать любое выделение долей до погашения кредита безусловно запрещённым: статья предусматривает возможность отчуждения с согласия, а также допускает иные условия договора.

Если выдана закладная, её условия тоже имеют значение. Закладная связана с правами по ипотеке, и п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ отдельно регулирует такую ситуацию. Отчуждение допускается, когда право на него предусмотрено в закладной, с соблюдением установленных ею условий. Одного общего рассуждения о согласии недостаточно: нужно сопоставить предполагаемую передачу долей с содержанием этого документа. Правило о закладной нельзя оставлять без внимания только потому, что будущие собственники — дети.

После погашения ипотеки разграничьте исполнение кредитного обязательства и прекращение залога. Погашение кредита не определяет размеры детских долей и не заменяет соглашение об общей собственности. Если залог уже прекращён, ограничение на распоряжение именно заложенным имуществом больше не является основанием для согласования передачи долей по ст. 37 Закона № 102-ФЗ. При использовании маткапитала остаётся самостоятельная задача: оформить собственность семьи в соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Использование маткапитала может быть связано и с первоначальным взносом, и с погашением основного долга, и с уплатой процентов по жилищному кредиту. Такие направления предусмотрены ч. 6 ст. 10 Закона № 256-ФЗ. Для ответа недостаточно знать, кто перечислял обычные платежи по ипотеке. Нужно установить, направлялись ли средства маткапитала на жильё. Если они использовались, вопрос об оформлении общей собственности нельзя свести к тому, что кредит уже выплачен родителями.

Если материнский капитал не использовался, обязанность по ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ нельзя обосновать одной лишь покупкой квартиры в ипотеку или наличием детей. Когда родители хотят передать им доли по своей воле, при сохраняющемся залоге всё равно учитываются ограничения ст. 37 Закона № 102-ФЗ. Основание передачи собственности и ограничения распоряжения квартирой нужно различать: отсутствие обязанности по правилу о маткапитале не устраняет условия действующей ипотеки.

Отдельный вопрос — срок выделения долей. Отдельного срока оформления после погашения ипотеки закон не называет — приступите к подготовке соглашения и уточните применимый срок с учётом обстоятельств использования маткапитала. При использовании маткапитала получатель сертификата и его супруг обязаны оформить жильё в общую собственность семьи, определив размеры долей соглашением. Для подготовки оформления соберите условия ипотеки и сведения об использовании маткапитала, определите круг собственников и согласуйте размеры долей.