Как узнать размер налогового вычета за квартиру

Чтобы узнать размер налогового вычета за квартиру, сначала отделите расходы на само жилье от расходов на кредитные проценты. Статья 220 НК РФ устанавливает для них разные ограничения. Имущественный вычет означает учет предусмотренных законом расходов при определении налоговой базы. Поэтому сумма покупки, размер допустимого вычета и деньги, которые покупатель рассчитывает получить обратно, — разные величины. Из одного договора купли-продажи нельзя вывести все эти показатели. Начать расчет следует с того, какие расходы подтверждены и какая часть права на вычет уже использована.

Для покупки квартиры подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает учет фактических расходов в пределах 2 000 000 рублей. Если подтвержденная стоимость ниже предела, исходной суммой будут именно расходы. Если выше, превышение цены над пределом не увеличит вычет по этому основанию. Это ограничение касается приобретения одного или нескольких объектов. При покупке еще одной квартиры можно использовать оставшуюся часть вычета в пределах общего лимита. Прежде чем складывать расходы по разным покупкам, нужно установить, остался ли у покупателя неиспользованный размер вычета.

Сведения о прежнем использовании особенно нужны, если за вычетом уже обращались. Оставшуюся после прежней покупки часть вычета можно учесть при приобретении следующего жилья по правилам подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. При этом закон связывает предельный размер с периодом, когда впервые возникло право, при предоставлении которого образовался такой остаток. Поэтому расчет по нынешней квартире нельзя начинать с предположения, что весь предел доступен заново. Сопоставьте ранее учтенную сумму с оставшейся частью права. Пункт 11 той же статьи запрещает повторное предоставление вычета; использование предусмотренного законом остатка нужно отличать от повторного получения уже использованной льготы.

Затем проверьте, откуда поступили деньги на приобретение. Пункт 5 ст. 220 НК РФ исключает часть расходов, покрытую работодателем или иными лицами, материнским капиталом либо указанными в норме бюджетными выплатами. Если квартиру оплатили из нескольких источников, общая цена в договоре еще не показывает допустимую сумму. Отделите собственные расходы от средств, которые по этой норме не учитываются. Здесь же предусмотрено ограничение для покупки у взаимозависимого физического лица. При наличии такого обстоятельства одного подтверждения оплаты недостаточно, чтобы считать право на вычет установленным.

При покупке в браке в совместную собственность учитывается распределение расходов между супругами. Подпункт 6 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает заявление об этом распределении. Для расчета конкретного супруга имеет значение отнесенная к нему часть фактических расходов с учетом законных ограничений. Нельзя автоматически считать, что каждому доступна вся стоимость квартиры. Если жилье приобретается родителями за собственные средства в собственность ребенка до 18 лет, п. 6 ст. 220 НК РФ также допускает вычет. Его размер определяется по фактическим расходам в пределах ограничений п. 3 этой статьи.

Для квартиры в строящемся доме отдельно установите момент возникновения права. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ оно возникает с передачи квартиры застройщиком и принятия ее участником строительства по подписанному документу. Для обращения за этой льготой покупателю также нужна государственная регистрация его права собственности на квартиру. Это влияет на возможность заявить рассчитанную сумму: наличие платежей по договору еще не заменяет предусмотренные законом условия. Для подтверждения покупки в таком случае используются договор участия в долевом строительстве и передаточный акт либо иной названный в норме документ о передаче.

Проценты по кредиту посчитайте отдельной строкой. Пункт 4 ст. 220 НК РФ говорит о фактически уплаченных процентах и пределе 3 000 000 рублей. Будущие платежи из графика не подтверждают уже понесенные расходы. Для этой части нужны кредитный договор и документы об уплате процентов наряду с подтверждением права на имущественный вычет. Закон допускает такой вычет только по одному объекту недвижимости. Поэтому переносить правило об остатке расходов на покупку на проценты по следующей квартире нельзя без учета этого ограничения.

Итог расчета удобно изложить отдельно по покупке и по процентам: подтвержденные расходы, исключаемая часть, применимый предел и ранее использованная сумма. По подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ расходы подтверждаются, в частности, банковскими выписками о перечислении денег покупателем продавцу и платежными документами. Если сумма в договоре отличается от суммы подтвержденной оплаты, это расхождение нужно объяснить документами. Такой расчет показывает основание заявленного размера вычета. Он не превращает установленный законом предел расходов в обещание получить ту же сумму на счет.