Как собственнику квартиры выделить долю детям

Если вы хотите выделить детям доли в принадлежащей вам квартире без оплаты, оформляйте передачу как дарение. Вы передаёте ребёнку имущество в собственность, а не просто разрешаете ему пользоваться жильём. В договоре вы будете дарителем, ребёнок — одаряемым, то есть тем, кто принимает подарок. Такое содержание сделки соответствует п. 1 ст. 572 ГК РФ.

Начните с определения предмета подарка: о какой квартире идёт речь и какую именно долю вы хотите передать каждому ребёнку. Формулируйте намерение отдельно в отношении каждого получателя. Это особенно существенно, когда детей несколько: из условий должно быть понятно, что предназначено каждому из них. Если вы обещаете передачу на будущее, конкретный предмет дара и конкретный получатель прямо требуются п. 2 ст. 572 ГК РФ.

Затем обращайтесь к нотариусу для оформления договора. Дарение недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — п. 3 ст. 574 ГК РФ. Это правило относится к договору, по которому собственник дарит ребёнку долю в квартире. Устная договорённость о подарке не подходит для такой сделки. Передачу ключей также не стоит воспринимать как способ обойти нотариальное оформление договора дарения недвижимости.

Продумайте, хотите ли вы передать доли сейчас или только обязаться подарить их впоследствии. Договор дарения может предусматривать оба варианта — п. 1 ст. 572 ГК РФ. Однако обещание на будущее связывает собственника при соблюдении надлежащей формы и ясно выраженном намерении безвозмездно передать определённое имущество конкретному лицу. Для долей в квартире оформляйте такое обещание с учётом нотариальной формы по п. 3 ст. 574 ГК РФ.

Общую фразу о том, что вы когда-нибудь подарите детям часть своего имущества, замените конкретным описанием подарка. Обещание подарить всё имущество или его часть без указания конкретного предмета ничтожно по п. 2 ст. 572 ГК РФ. Для собственника квартиры это означает практическую задачу: согласовать содержание будущей передачи до оформления обязательства, чтобы обещание относилось именно к выбранным долям.

Не включайте в дарение условие об оплате доли ребёнком или о передаче вам другого имущества взамен. При встречной передаче либо встречном обязательстве договор не признаётся дарением — п. 1 ст. 572 ГК РФ. Перед обращением к нотариусу определитесь, соответствует ли ваша договорённость безвозмездной передаче: название документа должно отражать её действительное содержание.

Если ваша цель — передать детям доли только после вашей смерти, договор дарения для этого не подходит. Условие о передаче дара после смерти дарителя делает такой договор ничтожным; к подобной передаче применяются правила наследования — п. 3 ст. 572 ГК РФ. Обсуждая оформление, разграничьте подарок при жизни и намерение распорядиться квартирой на случай смерти.