Как снять обременение в пользу продавца недвижимости

Чтобы снять обременение продавца, сначала определите, исполнено ли обязательство, которое обеспечивал залог. Если недвижимость была заложена в обеспечение оплаты покупки, основанием прекращения залога будет полный расчёт. Прекращение обеспеченного обязательства прекращает и залог — подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Для покупателя это означает, что вопрос об оплате и вопрос о погашении регистрационной записи нужно решать последовательно.

После расчёта обратитесь к продавцу для оформления погашения записи. В этих отношениях покупатель выступает залогодателем — собственником заложенной недвижимости, а продавец является залогодержателем, в чью пользу установлен залог. Покупатель вправе потребовать от продавца действий, необходимых для внесения записи о прекращении залога. Такое право закреплено в п. 2 ст. 352 ГК РФ и позволяет требовать участия продавца в оформлении снятия обременения.

Если закладная не выдавалась, согласуйте с продавцом один из двух вариантов: совместное заявление покупателя и продавца либо заявление только продавца. Закладная — документ, удостоверяющий права по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога. Для случая без закладной п. 1 ст. 25 Об ипотеке (залоге недвижимости) предусматривает обращение залогодержателя отдельно или обеих сторон вместе. Покупателю после оплаты следует выбрать подходящий вариант с участием продавца.

Если документарная закладная выдавалась и находится у покупателя, проверьте отметку о полном исполнении обязательства. С такой закладной покупатель может подать заявление самостоятельно. Отметка должна содержать указание на полное исполнение и его дату, подпись владельца закладной; для юридического лица также нужна печать, если она есть. Эти требования установлены п. 2 ст. 25 Об ипотеке (залоге недвижимости).

При наличии закладной обратиться может также её законный владелец, отдельно или совместно с залогодателем. По п. 1 ст. 25 Об ипотеке (залоге недвижимости) одновременно представляют документарную закладную либо выписку по счёту депо, если документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная. Выбор документа связан с формой закладной: перед обращением уточните, какой именно вариант оформлен по вашей недвижимости.

Если продавец уклоняется от снятия залога, требуйте совершить необходимые действия на основании п. 2 ст. 352 ГК РФ. При споре можно добиваться решения суда о прекращении ипотеки. Такое решение служит основанием для погашения записи согласно п. 1 ст. 25 Об ипотеке (залоге недвижимости). В споре об оплате существенны документы, подтверждающие исполнение обеспеченного обязательства.

Срок погашения записи составляет три рабочих дня с поступления заявления в орган регистрации прав. Отсчитывайте его от обращения, а не от последнего платежа продавцу. После погашения записи орган регистрации прав направляет уведомление покупателю и продавцу не позднее следующего рабочего дня. Оба правила предусмотрены п. 1 ст. 25 Об ипотеке (залоге недвижимости).